首頁>新聞中心>用戶行業(yè)

棚改退潮下三四線樓市:需求透支 庫存上升 降溫已至

2019-06-03 08:34:00     作者:

  歷經(jīng)了過去兩三年的火爆行情后,棚改退潮背景下的三四線樓市正逐漸降溫。

  銷售的放緩已經(jīng)開始推升當(dāng)?shù)貥鞘袔齑妫⒖赡苓M(jìn)而影響全國(guó)總體樓市銷售走勢(shì)。官方數(shù)據(jù)顯示,今年前4個(gè)月,全國(guó)商品房銷售面積42085萬平方米,同比下降0.3%。

  百城庫存上升 

  何為庫存?盡管官方部門與一些研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)口徑不盡一致,但所謂庫存上升,可簡(jiǎn)單理解為房子不好賣了。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,截至今年4月末,全國(guó)商品房待售面積51380萬平方米,比3月末減少266萬平方米。其中,住宅待售面積減少357萬平方米。

  不過,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局并未公布具體城市的商品房待售情況。

  5月29日,上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布前4個(gè)月《中國(guó)百城庫存報(bào)告》。按照該報(bào)告的定義,城市住宅庫存為取得預(yù)售許可證但沒有出售的住宅項(xiàng)目,包括期房和現(xiàn)房。

  而統(tǒng)計(jì)局口徑下的商品房待售面積則是指:報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中,尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積。

  截至2019年4月底,易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為45217萬平方米,環(huán)比增長(zhǎng)0.5%,同比增長(zhǎng)4.2%。

  其中,一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為2876萬、22155萬和20186萬平方米,環(huán)比增速分別為2.8%、-0.6%和1.4%,同比增速分別為34.6%、-1.5%和7.6%。

  觀察歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),2018年9月以來,百城住宅庫存一改此前持續(xù)下降的態(tài)勢(shì),開始步入上行通道。2019年2~3月份,住宅成交行情好于預(yù)期,這使得百城庫存出現(xiàn)了下降,但4月又出現(xiàn)了小幅反彈。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,從結(jié)構(gòu)的角度看,一線城市庫存雖然有所上升,但總體規(guī)模并不大。所以百城庫存上升的因素,更多還是來自于三四線城市。三四線城市庫存規(guī)模上升,說明市場(chǎng)基本面正發(fā)生變化。

  對(duì)于三四線城市來說,2018年11月以來,此類城市庫存就呈現(xiàn)了持續(xù)性的環(huán)比和同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),即近6個(gè)月三四線城市的庫存是明顯攀升的。三四線樓市步入降溫通道,進(jìn)而會(huì)使得庫存去化壓力重新增加。

  2019年4月份,100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.0個(gè)月,這也意味著市場(chǎng)消化完這些庫存需要10.0個(gè)月,該數(shù)值相比3月的10.2個(gè)月有所減少。

  從城市分類來看,2019年4月份,一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為13.5、9.2和10.5個(gè)月。

  嚴(yán)躍進(jìn)表示,去年四季度以來,三類城市中,一線城市和三四線城市存銷比總體拉升最明顯,但這兩類城市的邏輯不一樣。其中一線城市預(yù)售證管控明顯放寬,高端樓盤入市節(jié)奏加快,這會(huì)拉動(dòng)存銷比數(shù)據(jù)的上升。而三四線城市則面臨房屋交易降溫的問題,這也會(huì)使得去化的動(dòng)力減弱。

  嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,后續(xù)要警惕庫存規(guī)模繼續(xù)上升導(dǎo)致去化周期明顯擴(kuò)大的風(fēng)險(xiǎn)。從去庫存的角度看,對(duì)于部分三四線城市來說,要出臺(tái)優(yōu)惠的購(gòu)房政策,積極引導(dǎo)剛需和改善型購(gòu)房需求的釋放。

  穆迪投資者服務(wù)公司5月中旬也在一份報(bào)告中表示,繼過去兩年全國(guó)房地產(chǎn)銷售實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)之后,三四線城市需求將轉(zhuǎn)弱。

  穆迪助理副總裁楊昱穎表示:“預(yù)計(jì)未來6~12個(gè)月全國(guó)合約銷售額同比將持平或下降1%~5%,主要由于三四線城市需求轉(zhuǎn)弱。預(yù)計(jì)三四線城市庫存水平將上升,但全國(guó)庫存水平仍將低于2015年3月的峰值。”

  三四線城市購(gòu)房需求少了 

  過去兩三年,因一二線城市樓市調(diào)控日漸趨緊,房企逐漸轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市,恰逢政府開始力推棚改貨幣化,三四線城市樓市一時(shí)火爆。如今為何迅速降溫?

  楊昱穎表示,三四線城市樓市銷售下滑,一個(gè)原因是這些城市的住房需求已基本得到滿足,那些位于經(jīng)濟(jì)薄弱地區(qū)或遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)(比如長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)等)的城市尤其如此。過去1~2年,三四線城市樓市銷售強(qiáng)勁,估算其2017和2018年同比增速約為23%和16%,這意味著當(dāng)?shù)睾芏嗳私陙硪呀?jīng)購(gòu)房。

  此外,棚改政策的變化也將導(dǎo)致住房銷售的下降。穆迪報(bào)告認(rèn)為,過去2~3年中,很多三四線城市的地方政府將棚改政策作為消化過剩住房供應(yīng)的工具。在棚改項(xiàng)目中,政府拆除危舊住房,提供新住房或購(gòu)置新住房的貨幣化補(bǔ)償。由此帶來的購(gòu)房量增長(zhǎng)也在一定程度上助推了三四線城市的房?jī)r(jià)。

  住建部去年7月曾表示,棚改促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)庫存多的城市,通過棚改貨幣化安置,促進(jìn)了房地產(chǎn)去庫存。

  2014年全國(guó)棚改貨幣化安置比例為9%,2015年快速上升至29.9%,2016年這一比例更是上升到了48.5%。官方數(shù)據(jù)稱,2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。

  楊昱穎表示,根據(jù)估算,棚改這部分銷售額約占過去兩年三四線城市房地產(chǎn)銷售額的20%~30%。政府已經(jīng)將2018~2020年這3年的棚改目標(biāo)從2015~2017年的1800萬套下調(diào)至1500萬套。此外,政府正在限制住房庫存低的城市使用貨幣化補(bǔ)償,以遏制房?jī)r(jià)上漲。這兩項(xiàng)變化將削弱三四線城市的住房需求。

  第一財(cái)經(jīng)4月曾報(bào)道,2019年我國(guó)各地棚戶區(qū)改造任務(wù)約285萬套,不僅遠(yuǎn)低于外界此前450萬套的預(yù)期,與2018年的626萬套相比,今年棚改開工計(jì)劃目標(biāo)已經(jīng)腰斬。

  不同城市表現(xiàn)更分化 

  中國(guó)樓市的區(qū)域特色較為明顯,即便總體上看三四線城市庫存上升,銷售放緩,但城市之間的分化也越來越明顯。

  譬如佛山,一般被認(rèn)為是三線城市,但其房地產(chǎn)市場(chǎng)近期卻波動(dòng)較大,新建商品住宅和二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)累計(jì)漲幅過大,被住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部給予了“預(yù)警提示”。

  穆迪報(bào)告認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)相對(duì)較強(qiáng)的三四線城市房地產(chǎn)銷售額將繼續(xù)增長(zhǎng),例如位于粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)大城市周邊的城市。這些城市將受益于所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)以及大城市高房?jī)r(jià)導(dǎo)致的需求溢出。

  根據(jù)《中國(guó)百城庫存報(bào)告》,2019年4月,100個(gè)城市中,有55個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象,其中福州、惠州和南京3個(gè)城市的庫存上升速度較快,同比增速分別達(dá)到102%、94%和69%。此類城市庫存規(guī)模上升,和近期供應(yīng)規(guī)模較大等因素有關(guān)。

編輯:宋玉錚

版權(quán)說明

【1】 凡本網(wǎng)注明"來源:中國(guó)冶金報(bào)—中國(guó)鋼鐵新聞網(wǎng)"的所有作品,版權(quán)均屬于中國(guó)鋼鐵新聞網(wǎng)。媒體轉(zhuǎn)載、摘編本網(wǎng)所刊 作品時(shí),需經(jīng)書面授權(quán)。轉(zhuǎn)載時(shí)需注明來源于《中國(guó)冶金報(bào)—中國(guó)鋼鐵新聞網(wǎng)》及作者姓名。違反上述聲明者,本網(wǎng)將追究其相關(guān)法律責(zé)任。
【2】 凡本網(wǎng)注明"來源:XXX(非中國(guó)鋼鐵新聞網(wǎng))"的作品,均轉(zhuǎn)載自其它媒體,轉(zhuǎn)載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網(wǎng) 贊同其觀點(diǎn),不構(gòu)成投資建議。
【3】 如果您對(duì)新聞發(fā)表評(píng)論,請(qǐng)遵守國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī),尊重網(wǎng)上道德,并承擔(dān)一切因您的行為而直接或間接引起的法律 責(zé)任。
【4】 如因作品內(nèi)容、版權(quán)和其它問題需要同本網(wǎng)聯(lián)系的。電話:010—010-64411649
品牌聯(lián)盟
  • 燃燒裝置2.gif
  • 湖南華菱集團(tuán).jpg
  • 山東鋼鐵集團(tuán).jpg
  • 1_看圖王.png
  • W020190430461031429831.jpg
  • 首鋼.jpg
  • 冶金工業(yè)規(guī)劃研究院logo1.jpg
  • W020130618825601874406.jpg
  • W020130618825602778336.jpg
  • W020130618825603702632.jpg
  • W020130618825617201098.jpg
  • W020130618825606679805.jpg
  • W020130618825607505186.jpg
  • brand04.png
  • brand06.png
  • brand05.png
  • brand03.png
  • brand02.png
  • brand01.png
    read_image.gif

    地址:北京市朝陽區(qū)安貞里三區(qū)26樓 郵編:100029 電話:(010)64442120/(010)64442123 傳真:(010)64411645 電子郵箱:csteelnews@126.com

    中國(guó)冶金報(bào)/中國(guó)鋼鐵新聞網(wǎng)法律顧問:大成律師事務(wù)所 楊貴生律師 電話:010-58137252 13501065895 Email:guisheng.yang@dachenglaw.com

    中國(guó)鋼鐵新聞網(wǎng)版權(quán)所有,未經(jīng)書面授權(quán)禁止使用 京ICP備07016269 京公網(wǎng)安備11010502033228