房地產(chǎn)市場怎么走,從金融數(shù)據(jù)中亦能看出一些端倪。易居房地產(chǎn)研究院12日發(fā)布的《2020年10月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場月報》顯示,今年住戶部門加杠桿幅度明顯小于前兩輪樓市上漲行情的2013年和2016年。加之,全國首套房貸平均利率九連降趨勢結(jié)束,過去兩輪全國樓市普漲行情難以重現(xiàn)。
易居研究院研究員沈昕指出,住戶部門貸款余額同比增速和全國首套房貸平均利率是與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的兩個數(shù)據(jù)。
從住戶部門杠桿水平來看,報告顯示,今年疫情發(fā)生以來,貨幣政策趨于寬松,住戶部門貸款余額同比增速自3月創(chuàng)下階段性低點(diǎn)以來,已經(jīng)連續(xù)半年震蕩上行,但上升幅度遠(yuǎn)小于2012-2013年和2015-2016年,說明住戶部門加的杠桿的規(guī)模明顯小于前兩輪樓市快速上漲之時。
今年前三季度,首套房貸平均利率持續(xù)小幅下降,對居民購房形成一定刺激,上半年部分城市地市、樓市熱度快速上升。不過,利率下行的趨勢也已經(jīng)結(jié)束。
據(jù)融360監(jiān)測,10月份,全國首套房貸平均利率全國首套房貸款平均利率為5.24%,與上月持平,今年以來的首套房利率“九連降”趨勢結(jié)束。
對比歷史數(shù)據(jù),沈昕指出,本輪2018年末以來的房貸利率下降幅度明顯不及2012年和2014-2015年,對居民貸款購房的刺激力度也明顯不及前兩次。預(yù)計四季度商品房銷售面積同比降幅還將繼續(xù)收窄,全年商品房銷售面積預(yù)計與去年基本持平。
更為重要的是,沈昕表示,目前以“房住不炒”為主基調(diào)的樓市政策與2015年時鼓勵居民住房消費(fèi)的政策有巨大差異。下半年以來,深圳、東莞、杭州、寧波、南京、沈陽等多城升級了樓市調(diào)控政策,常州、沈陽、無錫、唐山等多城對房貸政策也進(jìn)行了收緊。8月,房企融資“三道紅線”新規(guī)的試點(diǎn)出臺,對房企加杠桿的能力進(jìn)行了限制。從房企端到購房者端,相關(guān)政策陸續(xù)收緊。
報告認(rèn)為,目前的貨幣環(huán)境和政策環(huán)境與2012年四季度至2013年一季度時更為相似,樓市表現(xiàn)大概率也與2013年上半年的局部熱點(diǎn)城市行情相似,不會出現(xiàn)2016-2018年似的全國普漲。