推遲約兩個(gè)月的上海2022年第一批集中供地，于6月1日大幕重啟。
受市場(chǎng)等多方面因素影響，部分城市土地交易熱度仍未恢復(fù)，上海今年首次集中供地表現(xiàn)如何，倍受市場(chǎng)關(guān)注。
此次上海共推出36宗地塊，總建筑面積425.19萬(wàn)平方米，總起價(jià)806.5億元。在本批次集中供地首日，上海成功出讓20宗地塊，有16宗以底價(jià)成交，其余4宗溢價(jià)成交，其中3宗報(bào)價(jià)達(dá)到中止價(jià)進(jìn)入一次報(bào)價(jià)階段。上海集中供地首日總成交金額約495.78億元。
中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱指出，盡管經(jīng)歷了疫情和土拍延期，但并未對(duì)房企參拍熱情造成太大影響。從拿地企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，央企、民企、混合所有制企業(yè)以及地方國(guó)企均積極參與并有所斬獲。
“上海供地首日，位于核心區(qū)域的項(xiàng)目，例如徐匯斜土街道、楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)的地塊，均溢價(jià)成交；拍地首日熱度不低，反映出房企對(duì)上海未來(lái)市場(chǎng)充滿信心?！睆垊P表示。
招商蛇口連奪兩宗地
上海年內(nèi)第一批集中供地首日，招商蛇口成為最大贏家。
6月1日下午，招商蛇口旗下上海寶琛置業(yè)以62.5億元底價(jià)，競(jìng)得普陀中山北社區(qū)B3-16地塊。該住宅用地出讓面積3.61萬(wàn)平方米，建筑面積9.68萬(wàn)平方米，起始樓面價(jià)約6.46萬(wàn)元/平方米。
隨后，招商蛇口又聯(lián)手香港置地、徐匯城投斥資47.33億元，競(jìng)得徐匯區(qū)斜土街道住宅用地。該地塊出讓建筑面積5.49萬(wàn)平方米，起始出讓價(jià)43.2億元，起始樓面價(jià)7.88萬(wàn)元/平方米。最終，招商蛇口聯(lián)合體競(jìng)得該地塊，成交樓面價(jià)達(dá)8.63萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率9.57%。
另一宗總價(jià)較高的普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)社區(qū)地塊，被宸嘉發(fā)展、寧波日興康生物工程聯(lián)合體，以63.7億元摘得。該商住地塊出讓建筑面積22.44萬(wàn)平方米，起始樓面價(jià)2.84萬(wàn)元/平方米。
大華集團(tuán)、中國(guó)鐵建、建發(fā)集團(tuán)，則分食了幾宗金額不低的地塊。
其中，民企大華集團(tuán)以40.5億元底價(jià)，競(jìng)得嘉定安亭國(guó)際汽車(chē)城宅地塊，該地塊起始樓面價(jià)1.9萬(wàn)元/平方米。中國(guó)鐵建房地產(chǎn)則以22.11億元底價(jià)，競(jìng)得松江泗涇鎮(zhèn)地塊；建發(fā)集團(tuán)旗下蘇州兆坤房地產(chǎn)以21.96億元底價(jià)，奪得金山新城地塊。
而浦東惠南東城區(qū)住宅用地，雖然出讓總價(jià)不高，但競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。
惠南東城區(qū)地塊出讓面積3.67萬(wàn)平方米，起始出讓價(jià)11.25億元，有3家房企報(bào)名競(jìng)買(mǎi)。經(jīng)過(guò)24輪競(jìng)價(jià)，該地塊很快達(dá)到中止價(jià)，進(jìn)入一次報(bào)價(jià)階段。最終，杭州大家房地產(chǎn)、浙江錢(qián)江房產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)合體在一次性報(bào)價(jià)階段以12.23億元競(jìng)得上述地塊，樓面價(jià)1.67萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率8.66%。
此外，上海城投置地以10.27億元競(jìng)得楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊，樓面價(jià)7.43萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率1.78%。
張凱認(rèn)為，今日上海土拍整體開(kāi)局良好，土拍首日結(jié)果基本符合預(yù)期?！盁o(wú)論是補(bǔ)倉(cāng)還是計(jì)劃進(jìn)入上海市場(chǎng)的房企，拍地之所以較積極，都是看好上海經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景的一種表現(xiàn)?！?/div>
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，房企應(yīng)抓住上海內(nèi)中環(huán)及中外環(huán)間優(yōu)質(zhì)地塊的投資機(jī)會(huì)。
“從上海各環(huán)線供需結(jié)構(gòu)變化來(lái)看，內(nèi)中環(huán)及中外環(huán)供需關(guān)系較緊張，供求比由2020年的0.94及1.11分別下降至0.59及0.62，是下降較大的兩個(gè)區(qū)域，供給存在一定缺口。由此，這些地塊具有較強(qiáng)投資價(jià)值?！彼渭t衛(wèi)補(bǔ)充道。
土拍規(guī)則適度調(diào)整
因疫情防控需要，上海于3月28日宣布，今年首批集中供地活動(dòng)延期進(jìn)行。
5月26日，上海發(fā)布了重啟今年首次集中供地的通知，5月31日對(duì)交易活動(dòng)做出具體安排，6月1日后展開(kāi)交易活動(dòng)。
據(jù)上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)披露，本次集中供地中，包括普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)社區(qū)、中山北社區(qū)以及松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)在內(nèi)的16宗地塊僅有一名競(jìng)買(mǎi)人。競(jìng)買(mǎi)人于規(guī)定時(shí)間內(nèi)通過(guò)網(wǎng)上受理平臺(tái)完成掛牌報(bào)價(jià)，無(wú)須至上海市土地交易市場(chǎng)。土地交易市場(chǎng)將按照出讓文件規(guī)定，根據(jù)其在掛牌期間報(bào)價(jià)確定成交價(jià)及競(jìng)得人。
而包括徐匯區(qū)斜土街道、楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)、閔行區(qū)浦錦街道等在內(nèi)的另外20宗地塊，有多名競(jìng)買(mǎi)人。這20宗地塊將分別于6月1日、2日、6日、7日、8日出讓，每日出讓4宗用地，競(jìng)買(mǎi)人需參加現(xiàn)場(chǎng)交易活動(dòng)。
值得一提的是，上海此次對(duì)拍地規(guī)則做出了調(diào)整。
上海本次集中供地，取消招掛復(fù)合打分入圍方式，采用掛牌方式出讓，有效申請(qǐng)人即為競(jìng)買(mǎi)人。這意味著報(bào)名并繳納保證金房企，均有出價(jià)資格。
資金方面，上海此前對(duì)房企拍地資金要求較高，房企參加拍地受監(jiān)管自有資金，為土地起始出讓價(jià)格的1.3倍。
具體來(lái)看，房企參與上海土拍應(yīng)繳納競(jìng)買(mǎi)保證金和土地監(jiān)管資金，競(jìng)買(mǎi)保證金一般按土地起始價(jià)20%繳納，土地監(jiān)管資金為起拍價(jià)的100%+10%溢價(jià)上限（即地塊中止價(jià)）。如拍地成功，土地監(jiān)管資金將轉(zhuǎn)為地價(jià)款，否則將在1-7天內(nèi)返還。
但上海此次供地，對(duì)拍地監(jiān)管賬戶凍資金額做出調(diào)整，賬戶中封存資金應(yīng)不小于扣除本地塊保證金后的自有資金金額。
分析人士認(rèn)為，這意味著拍地前凍資比例由1.3倍降至1.1倍，有助于提高房企拿地積極性。
此外，上海日前印發(fā)的《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》，部分涉及房地產(chǎn)措施。
其中，第29條提到，為促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展，上海擬建立地產(chǎn)項(xiàng)目前期審批綠色通道，及時(shí)啟動(dòng)新一批次市場(chǎng)化新建商品住房項(xiàng)目上市供應(yīng)，進(jìn)一步縮短前期開(kāi)發(fā)、拿地、開(kāi)工、銷(xiāo)售全流程時(shí)間。對(duì)于新開(kāi)工建設(shè)的住宅項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，可順延3個(gè)月繳納。
保障土地要素供給方面，公開(kāi)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓的地塊，上海允許受讓人申請(qǐng)延期繳付或分期繳付土地出讓價(jià)款。為優(yōu)化土地出讓條件，將合理確定住宅用地起始價(jià)，降低商業(yè)辦公用房自持比例。
克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ケ硎?，這些措施將對(duì)市場(chǎng)回暖和恢復(fù)市場(chǎng)信心，起到積極作用。
來(lái)源：財(cái)聯(lián)社
編輯：滕珊
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