在第20屆《財經(jīng)》年會上，多位業(yè)內人士共議房地產新發(fā)展模式。陽光資產首席戰(zhàn)略官、國家統(tǒng)計局原局長邱曉華建議從需求側發(fā)力促進房地產基本面修復。
中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛建議，必須加大政策力度，力爭房地產實現(xiàn)彈跳式軟著陸，讓市場機遇期出現(xiàn)反轉。中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員，住建部政策研究中心原主任秦虹指出，當前房地產進入到了一個新的發(fā)展階段。要積極探索新的發(fā)展模式，適應房地產行業(yè)從成長期到成熟期過渡的一些新要求。
需求側發(fā)力改善房地產消費
邱曉華認為，下一階段國家應從需求側積極發(fā)力，促進地產基本面的修復。財政應出臺數(shù)支箭改善房地產消費。
邱曉華表示，第一支箭應當強化各級政府公共服務職能，采取多種方式集中購買收儲合格的商品房，用于解決中低收入，特別是進城農民工和一些體制內住房條件相對差職工的住房需要。也就是說，各級政府應當把原來用于經(jīng)濟適用房、棚戶區(qū)改造等方面的錢，適當拿出一部分集中收儲已經(jīng)建成完工合格的商品房，作為政府用于解決所謂新市民、老體制內中低收入職工的住房。
第二支箭應當降低商品房銷售領域的各類稅費水平。邱曉華表示：“目前在銷售領域里的稅費負擔還是很重，應當適當降低，讓老百姓感受到政府的溫暖。同時應當降低金融機構的按揭抵押利率，目前的按揭抵押利率還是偏高，應該降1到0.5個點。”
邱曉華還指出，第三支箭應當降低城市土地出售價格，促進房價適當下降。無論是土地價格的高企，無論是稅費的高企，都是造成房價高的重要因素，真正由房地產開發(fā)上帶來的房價高還不是主要的。第四支箭應當進一步改善居住環(huán)境，在教育、醫(yī)療、商業(yè)和公共設施方面，加大政府和全社會的投資力度，創(chuàng)造更多更好的宜居的區(qū)域。
加大政策力度實現(xiàn)房地產軟著陸
倪鵬飛表示，順應著陸換擋轉型的發(fā)展趨勢，抵消市場機遇期快速下行的慣性，防范和化解風險，必須加大政策力度，力爭房地產實現(xiàn)彈跳式軟著陸，讓市場機遇期出現(xiàn)反轉。
倪鵬飛建議，要通過加快復蘇經(jīng)濟，增加收入，擴大就業(yè)，防范和減緩外部不確定性沖擊。保交樓方面，要加快解決三支箭的梗阻，結合新住房融資模式的建設，建立房地產紓困基金，定向用于出險或困難企業(yè)及項目的股權投資。
處置債務方面，倪鵬飛建議，探索建立政府引導社會參與的房地產引導基金，加快戰(zhàn)略并購、債務重組和資產盤活，重塑和縮小企業(yè)資產負債表，構建企業(yè)新開發(fā)模式。擴大需求方面，要放寬購房條件，降低購房成本，結合完善住房保障體系，鼓勵國有企業(yè)或優(yōu)質民營企業(yè)收購出險企業(yè)項目用于保障性租賃房，共有產權房或產權房。
倪鵬飛還表示，穩(wěn)定房價是關鍵，房價下降有助于降低生活和商務成本，但是要逐步消化，如果出現(xiàn)下降過速的情況，建議可以采取一些臨時性管制措施。此外，扭轉預期也是重中之重，發(fā)揮一二線風向標作用，先讓它回暖，同時減少三四線及以下城市土地供應，逐步消化庫存。
積極探索房地產業(yè)新發(fā)展模式
秦虹指出，二十多年來中國房地產企業(yè)的負債率沒有低過70%，一直非常高?，F(xiàn)在房地產高負債出現(xiàn)問題，主要原因有三方面。
秦虹表示，一是房地產發(fā)展的階段發(fā)生了很大的變化。房地產過去有四大紅利支持：人口紅利、經(jīng)濟增長紅利、貨幣紅利、住房制度改革紅利?，F(xiàn)在新的發(fā)展階段，這些紅利已經(jīng)大部分消失。二是企業(yè)脫離了軌道，出了很大的風險。三和政策有關。最近中央提出來關于房地產的三支箭，一方面是針對挽救化解當前房地產企業(yè)危機的重要舉措，同時也是房企新發(fā)展模式的一個重要的支持條件。
秦虹表示，未來發(fā)展的過程中，房地產進入到了一個新的發(fā)展階段。新發(fā)展模式大概有四個方面：開發(fā)模式從“三高”向輕重并舉的開發(fā)、運營、服務一體化進行轉型。盈利模式，從單純的增量開發(fā)向存量更新進行轉型，融資模式，從高負債到股債多元進行轉型。房地產企業(yè)的目標模式，就應該從追求規(guī)模和速度的擴張向品牌和品質提升方向轉型。要積極探索新的發(fā)展模式，適應房地產行業(yè)從成長期到成熟期過渡的一些新要求。
