張大海
2024年4月召開的中央政治局會議再提房地產(chǎn)去庫存，“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。這一要求完全符合2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破”的宏觀工作總基調(diào)。
當(dāng)前影響房地產(chǎn)市場的因素很多，而直接反映房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的因素是人口基數(shù)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年，全國商品房銷售面積 111735萬平方米，比上年下降8.5%；商品房銷售額116622億元，同比下降6.5%。而根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2017年—2023年的7年間，全國出生人口較2016年累計(jì)減少3669萬人；《中國人口普查年鑒-2020》數(shù)據(jù)顯示，我國家庭戶人均居住面積達(dá)到41.76平方米。由此推算2017年—2023年的7年間，潛在住房需求累計(jì)減少153217萬平方米，是2023年全國商品房銷售面積的1.37倍。隨著人口增速持續(xù)放緩、人口老齡化繼續(xù)加劇，對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的制約作用將更加凸顯。
因此，房地產(chǎn)行業(yè)要去存量、優(yōu)增量，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展，需充分認(rèn)識出生人口增長對刺激房地產(chǎn)市場需求所發(fā)揮的積極作用。
全國人口與家庭動態(tài)監(jiān)測調(diào)查結(jié)果顯示，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)過重是制約育齡婦女再生育的最突出的因素，而家庭生活消費(fèi)中最大的負(fù)擔(dān)就是購房消費(fèi)所造成的資金壓力。這些年，國家和地方政府出臺系統(tǒng)性支持政策，助推出生人口增長，但適齡生育群體的經(jīng)濟(jì)壓力并來得到有效緩解。有的地方政府也出臺了對生育家庭提供財(cái)政補(bǔ)貼的政策，但鑒于目前和今后相當(dāng)長的一段時(shí)間，地方政府的財(cái)政狀況會普遍緊張，可以預(yù)見對生育家庭所發(fā)揮的補(bǔ)償作用將非常有限。
近年來，金融機(jī)構(gòu)通過降低貸款利率來減輕居民消費(fèi)貸款的壓力，個(gè)人住房貸款利率也持續(xù)回落。但對于動輒10年、20年甚至最高長達(dá)30年的個(gè)人住房貸款，購房者所承擔(dān)的貸款利息無疑是一筆不小的家庭開支。尤其是對于生育家庭而言，孩子的養(yǎng)育成本已經(jīng)成為生育家庭的一項(xiàng)重要開支。根據(jù)《中國生育成本報(bào)告2024版》公布的數(shù)據(jù)，0~17歲孩子的平均養(yǎng)育成本約為53.8萬元；0歲至大學(xué)本科畢業(yè)的孩子平均養(yǎng)育成本約為68萬元。上海和北京家庭0~17歲孩子的平均養(yǎng)育成本更是分別高達(dá)101萬元和93.6萬元。再加上住房消費(fèi)貸款所需要承擔(dān)的利息支出，生育家庭的生活壓力不言而喻。
因此，筆者建議把有限的財(cái)政補(bǔ)貼作為資金杠桿，推動金融資金進(jìn)入促進(jìn)人口增長、激活消費(fèi)市場的領(lǐng)域。如由銀行等金融機(jī)構(gòu)向生育適齡群體提供生育家庭住房消費(fèi)貸款，由保險(xiǎn)公司提供還款信用保證，政府將對生育家庭的財(cái)政補(bǔ)貼變成生育家庭住房消費(fèi)貸款貼息。如此，便可通過金融服務(wù)和財(cái)政政策的深度結(jié)合，有效解決生育家庭購買住房的資金問題，通過分期還款減輕生育家庭的資金集中支付壓力，用財(cái)政貼息方式讓生育家庭僅承擔(dān)住房消費(fèi)貸款的本金，免于承擔(dān)住房消費(fèi)貸款的利息。
對于適齡生育群體而言，住房消費(fèi)免息貸款能夠?yàn)樯彝ヌ峁┍匾馁彿抠Y金，讓生育家庭將更多的資金用于孩子的教育培養(yǎng)，有助于孩子高質(zhì)量成長。同時(shí)，住房消費(fèi)貸款的本金可采用分期還款的方式，不僅能夠有效緩解生育家庭資金集中支出的壓力，隨著時(shí)間的推移、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、家庭收入的持續(xù)增長，生育家庭未來所面臨的還款壓力還會大大減輕。因此，讓生育家庭享受住房消費(fèi)貸款免息政策，能夠有效減輕適齡生育群體因住房消費(fèi)壓力產(chǎn)生的思想顧慮，增強(qiáng)適齡生育群體的生育意愿，激發(fā)生育群體購買住房的意愿，讓適齡生育群體愿生育、能買房、敢消費(fèi)。
對金融機(jī)構(gòu)而言，憑借當(dāng)前金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力，完全能夠?qū)⑸彝プ》肯M(fèi)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制到合理水平，目前正在運(yùn)行的個(gè)人住房消費(fèi)貸款管理模式完全能夠保證生育家庭住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)的順利運(yùn)行，從而成為金融業(yè)服務(wù)民生的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。隨著出生人口的不斷增長、貸款規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大，生育家庭住房消費(fèi)貸款等創(chuàng)新型業(yè)務(wù)必將發(fā)展為支撐金融業(yè)健康發(fā)展的重要支柱，有利于促進(jìn)中國金融業(yè)創(chuàng)新發(fā)展模式，優(yōu)化金融服務(wù)，推動金融強(qiáng)國建設(shè)。
對于房地產(chǎn)業(yè)而言，生育家庭住房消費(fèi)免息貸款業(yè)務(wù)的推出，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)剛性消費(fèi)需求和改善型消費(fèi)需求的增長，尤其是能夠有效拉動二、三胎家庭改善型住房的消費(fèi)需求，提升住房需求的中樞水平，為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供新的機(jī)遇。剛性和改善性住房需求潛力的持續(xù)增長，為化解房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、改善房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境贏得了時(shí)間和空間，為房地產(chǎn)行業(yè)去存量、優(yōu)增量提供了消費(fèi)基礎(chǔ)。在當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)市場消費(fèi)基礎(chǔ)的夯實(shí)和增長，能夠更有效地發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定器的作用。
對于政府而言，將對生育家庭的財(cái)政補(bǔ)貼變?yōu)樯彝プ》肯M(fèi)貸款的貼息，能夠充分發(fā)揮財(cái)政資金的杠桿示范作用，引導(dǎo)更多資金進(jìn)入更廣范圍的出生人口生產(chǎn)消費(fèi)市場，有效拉動社會消費(fèi)，推動生產(chǎn)消費(fèi)的可持續(xù)增長。房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠促進(jìn)稅收的增長和政府相關(guān)收入的增加，為推動財(cái)政貼息政策實(shí)施提供可持續(xù)的財(cái)力支撐，從而形成支持財(cái)政貼息政策可持續(xù)運(yùn)行的良性循環(huán)。
筆者認(rèn)為，國家目前和未來的財(cái)政收入水平，完全能夠承擔(dān)生育家庭住房消費(fèi)貸款的貼息支出。按每個(gè)家庭貸款100萬元計(jì)算，貸款利率參照目前住房公積金貸款利率2.85%，10萬億元的生育家庭住房消費(fèi)貸款一年產(chǎn)生的利息為2850億元。2023年全國一般公共預(yù)算收入突破21萬億元，增長6.4%。由此可見，政府財(cái)力的持續(xù)增長完全能夠跑贏貸款貼息增長所需要的支出。
為充分調(diào)動地方政府財(cái)政貼息的積極性，建議國家與地方政府按比例承擔(dān)生育家庭住房消費(fèi)貸款貼息所需的資金，國家也可以通過發(fā)行超長期國債提供財(cái)政貼息所需資金，給貸款銀行減免相應(yīng)額度的稅負(fù)也是一個(gè)可以考慮的政策方向。
綜合分析，筆者認(rèn)為，及時(shí)出臺生育家庭住房消費(fèi)貸款免息政策，能夠加快推進(jìn)房地產(chǎn)去存量的周期進(jìn)程，為優(yōu)增量提供必要的需求空間，為推動構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式注入新活力、增添新動力。
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