考慮到未來融資環(huán)境,房地產(chǎn)的洗牌、篩選在未來一段時間將仍會是“進(jìn)行時”,各房企需要為未來的發(fā)展戰(zhàn)略做好充足的準(zhǔn)備。
據(jù)媒體報道,在融資不斷收緊的背景下,房地產(chǎn)行業(yè)的陣陣寒意已率先讓中小房企經(jīng)歷了“ 最冷的夏天”。
人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,截至7 月24 日,2019 年全國已有274 家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告,僅7 月24 日就有3 家房企加入破產(chǎn)行列。除了大量不知名的中小型房企外,位列全國500 強(qiáng)第215 位的上市房企銀億集團(tuán)也赫然出現(xiàn)在破產(chǎn)的隊伍中。但從總體來看,宣告破產(chǎn)的房企大多屬于中小規(guī)模的企業(yè),且大部分分布在三四線城市。
事實上,中小型房地產(chǎn)企業(yè)集體淪陷只是意料之中的事。受宏觀政策和行業(yè)調(diào)整的雙重影響,從2018年下半年開始,房地產(chǎn)行業(yè)的分化就一直在持續(xù),且不斷加劇。雖然現(xiàn)在“掉隊”的“搭便車”企業(yè)數(shù)量足以令人震驚,但是在房地產(chǎn)行業(yè)這只龐大隊伍中,其仍只是冰山一角。
據(jù)國泰安數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示,截至2017 年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)已經(jīng)超過19.17 萬,而在2003 年,房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量僅為7.42 萬,在14 年的時間里,房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速膨脹了158%,但是值得玩味的是,2015-2017年,這三年時間里,房產(chǎn)的數(shù)量基本保持在了19 萬左右,這充分說明,房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部已經(jīng)達(dá)到了相對飽和的狀態(tài)。
當(dāng)然,行業(yè)擁擠,競爭壓力大,只是部分中小房企“站不住腳”的原因之一,但絕非主要原因。但是,從這個角度看,房地產(chǎn)行業(yè)洗牌已經(jīng)拉開了新序幕,而未來一段時間,“洗牌”將仍會是“進(jìn)行時”。
整體而言,房地產(chǎn)企業(yè)“批量跳車”原因其實主要有兩方面,一方面,由于國家宏觀政策收緊,很多企業(yè)無“便車”可搭,失去生存的最后支撐。事實上這個類似汽車行業(yè)的“車補(bǔ)”,其實質(zhì)是降低了行業(yè)門檻,借著“棚改”的東風(fēng),大批三四線城市的房產(chǎn)企業(yè)便成長起來,但是其本身其實屬于粗放的運營模式,與專業(yè)房企而言其實并沒有什么競爭力,于是在棚改貨幣化政策改革和房地產(chǎn)政策收緊后便紛紛倒臺。
但值得注意的是,不同于大多數(shù)三四線中小房企,作為位列前500 強(qiáng)的上市房企,除了宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響,真正扼住銀億命喉的是資金債務(wù)問題,這也是目前不論是規(guī)模大小所有房企面臨的共同的問題。銀億集團(tuán)稱,2019 年以來,銀億集團(tuán)、銀億控股持續(xù)面臨流動性危機(jī),即使竭力制定相關(guān)方案,但仍不能徹底擺脫其流動性危機(jī)。
據(jù)統(tǒng)計,2019 年來已經(jīng)有超過15 次針對房地產(chǎn)資金鏈?zhǔn)站o的政策,而據(jù)最新政策,國家更是從開發(fā)貸、房地產(chǎn)信托到內(nèi)債外債、私募等融資渠道對房地產(chǎn)行業(yè)上了“緊箍咒”,房企的融資環(huán)境委實不太寬松,但是作為國民經(jīng)濟(jì)支撐產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要性不言而喻,在去杠桿,守住金融風(fēng)險底線的背景下,融資環(huán)境在短時間內(nèi)不會發(fā)生很大的改觀,因此,房企接下來的生活不太可能安逸。
所以,現(xiàn)實擺在房企面前的只有一條路,“轉(zhuǎn)型”,要么房地產(chǎn)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型,從快時代慢下來,將粗放模式走出來,精細(xì)化產(chǎn)業(yè)、延長產(chǎn)業(yè)鏈,提高產(chǎn)業(yè)附加值。要么企業(yè)轉(zhuǎn)型,多元化產(chǎn)業(yè),用其他產(chǎn)業(yè)為房產(chǎn)模塊輸血,形成企業(yè)內(nèi)產(chǎn)業(yè)互持,這一點,龍頭房企都做得相當(dāng)不錯,比如碧桂園的“農(nóng)業(yè)”,恒大的“造車”。
因此,不論從宏觀行業(yè)政策、融資環(huán)境還是行業(yè)內(nèi)飽和程度看,中小房企“批量破產(chǎn)”都是意料之中的事。而從現(xiàn)有的行業(yè)隊伍規(guī)模看,房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)仍存在不少渾水摸魚的企業(yè),同時考慮到未來融資環(huán)境,房地產(chǎn)的洗牌、篩選在未來一段時間將仍會是“ 進(jìn)行時”,各房企需要為未來的發(fā)展戰(zhàn)略做好充足的準(zhǔn)備。