受市場(chǎng)降溫的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)正在出現(xiàn)波動(dòng)。
近日，上市房企紛紛發(fā)布5月銷售業(yè)績(jī)，與去年同期相比，銷售增速放緩和增速下滑成為普遍現(xiàn)象。其中，受樓市調(diào)控影響，整體市場(chǎng)出現(xiàn)降溫，成為重要的原因。
第一梯隊(duì)的三家房企中，萬科5月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額579.9億元，前5月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售2676.0億元，同比均有所提升。碧桂園5月單月的權(quán)益合同銷售金額為543.3億元，同比減少4.88%。恒大5月實(shí)現(xiàn)銷售535.3億，同比增長(zhǎng)近三成，但公司前5月的銷售業(yè)績(jī)低于去年同期。
中型房企的業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯分化。前5月，一些企業(yè)仍能保持近50%的增長(zhǎng)規(guī)模，但銷售增速下滑到個(gè)位數(shù)的情況更為普遍，金茂、綠城、正榮等企業(yè)出現(xiàn)銷售負(fù)增長(zhǎng)。
因城施策、市場(chǎng)降溫，是房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)受阻的重要大背景。分析人士認(rèn)為，一城一策是未來調(diào)控政策的大趨勢(shì)，預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)很難有反轉(zhuǎn)的可能，房企業(yè)績(jī)的高速增長(zhǎng)時(shí)代將可能面臨終結(jié)。
銷售增速放緩
與去年同期相比，萬科5月單月銷售額增長(zhǎng)35%，前五月累計(jì)銷售增速為12.0%。恒大前5月銷售金額為2315.4億元，同比下降約一成。因統(tǒng)計(jì)口徑有差異，目前尚難判斷碧桂園在前5月的銷售變化，但公司5月單月銷售出現(xiàn)下降。
融創(chuàng)也出現(xiàn)了低速增長(zhǎng)的現(xiàn)象。2019年5月，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣443.8億元，同比增長(zhǎng)16%，環(huán)比增長(zhǎng)13%。前5月，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1633.7億元，同比增長(zhǎng)12%。
根據(jù)易居克而瑞的數(shù)據(jù)，2019年1-5月，TOP100房企整體銷售業(yè)績(jī)規(guī)模近3.5萬億元，同比微增4.1%。與去年動(dòng)輒超過30%的增速相比，降幅明顯。
從單月來看，百?gòu)?qiáng)房企5月的銷售規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)8.8%，同比僅增長(zhǎng)5.7%左右，較3月、4月的12.2%和16.6%有明顯回落。
由于企業(yè)策略、土地儲(chǔ)備、業(yè)務(wù)布局等不同，中型房企的業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯分化。
分析人士認(rèn)為，隨著貨幣化棚改進(jìn)入尾聲，以及市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，未來房地產(chǎn)業(yè)的銷售規(guī)模很難出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。-甘俊
今年前5月，中駿合同銷售金額為268.13億元，同比增長(zhǎng)55%，合同銷售面積213.49萬平方米，同比增長(zhǎng)53%。建業(yè)地產(chǎn)前5月的銷售規(guī)模為258.9億元，同比增速達(dá)到46.8%。世茂則實(shí)現(xiàn)719億的銷售，增長(zhǎng)39%。遠(yuǎn)洋、旭輝、金地也實(shí)現(xiàn)30%以上的增長(zhǎng)。
相比之下，富力、花樣年的增速降至個(gè)位數(shù)，金茂、綠城還出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)現(xiàn)象。今年前5月，綠城集團(tuán)合同銷售面積約291萬平方米，總合同銷售金額約553億元，同比分別下跌9.62%和5.79%。
“ ‘頭部房企增速放緩、中型房企業(yè)績(jī)分化’的現(xiàn)象從去年就已出現(xiàn)?！北本┠炒笮头科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，大型房企的年度銷售規(guī)模已經(jīng)突破6000億的門檻，并將沖擊千億，穩(wěn)住銷售規(guī)模并優(yōu)化管理，將是這一階段的重點(diǎn)。
相比之下，中型房企仍會(huì)在這一階段追求規(guī)模的突破，限于各種主客觀條件，這類房企的規(guī)模增速有所差別，但企業(yè)也往往在這一階段拉開差距。
市場(chǎng)升溫乏力
房企銷售增速放緩，與樓市大環(huán)境的變化密不可分。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，5月單月，中央部委和地方政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控措施高達(dá)41次。雖然少于4月的60次，但連續(xù)兩月處于密集發(fā)布潮中。
上海易居研究院指出，隨著部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)小陽(yáng)春，5月樓市調(diào)控頻頻，房企和購(gòu)房者的資金端均有收緊，全國(guó)各地銀保監(jiān)局針對(duì)違規(guī)向房地產(chǎn)放貸開出了罰單，南京等部分二三線城市首套房房貸利率上調(diào)。此外，住建部對(duì)蘇州等4個(gè)房?jī)r(jià)漲幅過高的城市進(jìn)行預(yù)警提示。部分熱點(diǎn)城市的“一城一策”呼之欲出。
受此影響，5月重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)確有降溫表現(xiàn)，成交量再次步入下降通道，但各線城市市場(chǎng)持續(xù)分化。具體而言，一線城市市場(chǎng)需求依舊堅(jiān)挺，多數(shù)二、三線城市市場(chǎng)明顯降溫，成交量均有不同程度的回落。
以蘇州為例，5月11日和5月16日，連續(xù)出臺(tái)樓市調(diào)控措施。5月24日，蘇州市政府部門召開了主要開發(fā)商座談會(huì)，并傳遞出多個(gè)信息，包括全年房?jī)r(jià)漲幅必須控制在5%以內(nèi)；所有項(xiàng)目預(yù)售備案價(jià)不得超過四萬；土地出讓指導(dǎo)價(jià)格會(huì)適當(dāng)下調(diào)等等。
此后，蘇州樓市的交易量和價(jià)格均出現(xiàn)一定回落，市場(chǎng)中的觀望情緒開始增多。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，各地可用的調(diào)控手段非常豐富，且如預(yù)警機(jī)制等長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)開始運(yùn)行，因此，要想快速給樓市降溫并不是難事。同時(shí)，總體來看，當(dāng)前購(gòu)房者的情緒也較為理性，恐慌性購(gòu)房行為并未大面積發(fā)生。
張大偉表示，雖然房企很可能在6月增加供應(yīng)沖刺半年報(bào)，但在未來的6-8月傳統(tǒng)淡季中，銷售依然壓力非常大。
根據(jù)中信建投的統(tǒng)計(jì)，6月1日到7日，重點(diǎn)城市新房成交面積同比下降4.00%，由正轉(zhuǎn)負(fù)，環(huán)比下降25.42%。其中，一線城市環(huán)比下降32.20%，二三線城市環(huán)比分別下降12.22%、36.54%。端午長(zhǎng)假期間，各地的交易數(shù)據(jù)也普遍低迷。
分析人士認(rèn)為，隨著貨幣化棚改進(jìn)入尾聲，以及市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，未來房地產(chǎn)業(yè)的銷售規(guī)模很難出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。光大證券預(yù)測(cè)，2019年全國(guó)新建商品住宅銷售額約12.7萬億元，與上年持平；銷售面積約13.7億平方米，同比下降7.3%。其中，銷售增速將在今年第三季度見底。
