近日對(duì)北京地區(qū)新房及二手房市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，新房項(xiàng)目中，別墅、合院、復(fù)式等高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格降幅普遍在20%左右；剛需新房項(xiàng)目降幅有限，因地理位置等原因，導(dǎo)致前期滯銷(xiāo)的部分項(xiàng)目出現(xiàn)5%至10%的降幅。而靠近地鐵的緊俏戶(hù)型項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲。而二手房鮮有降價(jià)現(xiàn)象，但買(mǎi)房者和賣(mài)房者觀望情緒濃厚，多數(shù)樓盤(pán)有價(jià)無(wú)市。

　　高端項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度大

　　北京地區(qū)在售新房項(xiàng)目基本都推出了優(yōu)惠活動(dòng)，但降價(jià)力度分化較大?！氨本┠壳皼](méi)有不降價(jià)的新房，就看力度大小?！倍辔恢薪殇N(xiāo)售人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

　　別墅、合院、復(fù)式、下躍等高端項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度較大。這些項(xiàng)目總價(jià)較高，單套房產(chǎn)原價(jià)在500萬(wàn)元起，最高的在2000萬(wàn)元以上。開(kāi)發(fā)商為了盡快回款，不少高總價(jià)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度在100萬(wàn)元以上，有的項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度超過(guò)20%。

　　據(jù)了解，這些項(xiàng)目總價(jià)高，占用資金大，對(duì)開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)和現(xiàn)金流影響較大。很多項(xiàng)目基本已經(jīng)建成，相比剛需產(chǎn)品，存在一定的滯銷(xiāo)現(xiàn)象，去化率較低。而開(kāi)發(fā)商回款意愿強(qiáng)，于是先對(duì)這類(lèi)產(chǎn)品進(jìn)行促銷(xiāo)。

　　2000萬(wàn)元左右的別墅項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度普遍接近300萬(wàn)元，降幅超過(guò)10%，且贈(zèng)送相關(guān)物業(yè)服務(wù)等。有的項(xiàng)目為了縮短回款周期，推出組合優(yōu)惠。比如，1個(gè)月交滿(mǎn)4成首付，總價(jià)再打9.9折。

　　優(yōu)惠力度超過(guò)20%的項(xiàng)目基本上都不是常規(guī)住宅。以位于大興區(qū)某限競(jìng)房產(chǎn)品為例，疫情出現(xiàn)前，項(xiàng)目產(chǎn)品報(bào)價(jià)在520萬(wàn)元左右，目前報(bào)價(jià)優(yōu)惠了100萬(wàn)元不止。據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹，項(xiàng)目到手面積合計(jì)200平方米，一共分3個(gè)房本，其中一個(gè)是80平方米兩居室的70年產(chǎn)權(quán)住宅，其余2個(gè)房本是合計(jì)120平方米的50年產(chǎn)權(quán)車(chē)位和儲(chǔ)藏室，屬于贈(zèng)送產(chǎn)品。

　　剛需項(xiàng)目鮮有如此大的優(yōu)惠力度。目前，北京地區(qū)剛需住宅項(xiàng)目的優(yōu)惠折扣在5%-10%之間。多個(gè)房產(chǎn)銷(xiāo)售人員介紹，小戶(hù)型剛需產(chǎn)品因?yàn)轫?xiàng)目稀缺，價(jià)格出現(xiàn)一定幅度上漲。

　　以位于南五環(huán)某剛需限競(jìng)房產(chǎn)品為例，目前項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)在5.3萬(wàn)元/平方米至5.5萬(wàn)元/平方米之間。相比疫情出現(xiàn)前，均價(jià)并沒(méi)有下調(diào)，且部分小戶(hù)型取消了之前的折扣。銷(xiāo)售人員介紹，目前一居室已經(jīng)售罄，兩居室只剩下清退房源，開(kāi)盤(pán)時(shí)有折扣優(yōu)惠，現(xiàn)在認(rèn)購(gòu)小戶(hù)型產(chǎn)品沒(méi)有優(yōu)惠。

　　某大型房企項(xiàng)目操盤(pán)人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，剛需產(chǎn)品降價(jià)有限，主要和產(chǎn)品定價(jià)較低有關(guān)。新房剛需產(chǎn)品多數(shù)是限競(jìng)房，銷(xiāo)售備案的時(shí)候，報(bào)價(jià)不能高于土地出讓時(shí)規(guī)定的上限。這類(lèi)產(chǎn)品不可以隨便漲價(jià)，降價(jià)的時(shí)候也需要備案。

　　不限價(jià)地塊出讓增多

　　今年以來(lái)，北京地區(qū)不限價(jià)土地成交數(shù)量明顯增加，與2018年以來(lái)限競(jìng)房占絕對(duì)主導(dǎo)地位的土地出讓市場(chǎng)不同。值得注意的是，密云等遠(yuǎn)郊地區(qū)出讓不限價(jià)地塊明顯增多，且出讓金額較大。

　　北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)近期掛牌密云2宗不限價(jià)住宅地塊，總建設(shè)用地面積18.61萬(wàn)平方米，總起始價(jià)33.46億元。兩宗地塊預(yù)計(jì)于2020年4月16日進(jìn)行競(jìng)拍，屬于不限價(jià)土地項(xiàng)目。

　　市場(chǎng)人士認(rèn)為，遠(yuǎn)郊地區(qū)不限價(jià)地塊出讓增多，將對(duì)整個(gè)限競(jìng)房格局產(chǎn)生一定沖擊。一方面，在不限價(jià)項(xiàng)目房源推出后定價(jià)高企的預(yù)期下，現(xiàn)存京郊低價(jià)限競(jìng)房項(xiàng)目去化有望加快。另一方面，不限價(jià)地塊增多，限競(jìng)房占主導(dǎo)地位將逐步被打破，限競(jìng)房產(chǎn)品可能成為稀缺產(chǎn)品，未來(lái)可能逐漸退出。

　　學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺

　　北京地區(qū)二手房沒(méi)有出現(xiàn)明顯的降價(jià)現(xiàn)象。偶爾推出低價(jià)房源，多數(shù)是法拍房或者存在較大糾紛。

　　究其原因，中介線(xiàn)下帶看房源基本停滯，同時(shí)買(mǎi)房者和賣(mài)房者觀望情緒濃厚。以學(xué)區(qū)房為代表的剛需稀缺二手房則價(jià)格依舊堅(jiān)挺。

　　以北京西城紅廟學(xué)區(qū)房為例，疫情期間依然有成交，且中小戶(hù)型成交均價(jià)保持在17萬(wàn)元/平米以上?！?月份就要審核小學(xué)入學(xué)資質(zhì)，學(xué)區(qū)房作為入學(xué)條件之一，即便疫情期間也是春季成交主力?！倍辔粚W(xué)區(qū)房中介銷(xiāo)售人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

　　中國(guó)證券報(bào)記者查閱二手房成交記錄發(fā)現(xiàn)，位于紅廟學(xué)區(qū)豐僑公寓的一套90.2平方米的兩居室，成交總價(jià)在1550萬(wàn)元，均價(jià)約為17.18萬(wàn)元/平米。這一價(jià)格相比2019年全年成交均價(jià)小幅上漲。

　　除學(xué)區(qū)房之外，其他項(xiàng)目的業(yè)主、購(gòu)房者以及銷(xiāo)售中介均觀望情緒濃厚。對(duì)于購(gòu)房者而言，新房降價(jià)分流了較多的關(guān)注和需求。對(duì)于賣(mài)房者而言，由于中介帶看、辦理貸款、過(guò)戶(hù)等流程均受到疫情影響，即便著急賣(mài)房降價(jià)出售，實(shí)際拿到房款時(shí)間也嚴(yán)重滯后，于是很多業(yè)主選擇維持原價(jià)等待市場(chǎng)企穩(wěn)。對(duì)于銷(xiāo)售中介而言，新房帶看更便捷，也更容易成交，不少中介有意引導(dǎo)新房銷(xiāo)售。

　　疫情防控期間小區(qū)采取封閉式管理，線(xiàn)下看房活動(dòng)受到影響?！叭绻_實(shí)想線(xiàn)下看房，我們可以試著借小區(qū)出入證，但不能保證一定能借到?！倍辔恢薪殇N(xiāo)售人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示?！艾F(xiàn)在的帶看業(yè)務(wù)主要集中在新房房源?！?/p>

　　不過(guò)，租賃業(yè)務(wù)的線(xiàn)下帶看業(yè)務(wù)逐步恢復(fù)。3月15日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好疫情防控期間住房租賃服務(wù)管理的通知》，明確只有經(jīng)審查后的住房租賃企業(yè)從業(yè)人員方可進(jìn)入社區(qū)開(kāi)展業(yè)務(wù)，原則上每家企業(yè)只能給每個(gè)小區(qū)上報(bào)一名從業(yè)人員。經(jīng)過(guò)備案的經(jīng)紀(jì)人員，在具體帶看時(shí)先得經(jīng)社區(qū)允許，且?guī)Э纯蛻?hù)每天不得超過(guò)兩次。

　　北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙慶祥表示，租賃住房需求得到基本滿(mǎn)足，有助于推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)秩序恢復(fù)，幫助和引導(dǎo)住房租賃企業(yè)盡快有序復(fù)工。