近日,上市房企密集發(fā)布2020年一季度銷售數(shù)據(jù)。從一季度整體銷售業(yè)績看,房企合同銷售金額同比降幅普遍在30%左右,部分房企“以價(jià)換量”,一季度銷售不降反增。
銷量普降三成
4月8日晚,新城控股發(fā)布3月銷售簡報(bào)。3月份,公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約142.58億元,銷售面積約136.68萬平方米。前3個(gè)月,公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約309.81億元,同比下降33.68%,累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積約285.82萬平方米,同比下降31.17%。
僅少數(shù)房企一季度銷售出現(xiàn)增長態(tài)勢。首開股份4月8日晚披露的銷售簡報(bào)顯示,1-3月,公司共實(shí)現(xiàn)簽約面積42.82萬平方米,同比增加2.83%;簽約金額125.91億元,同比增加22.57%。
以中國恒大為代表的少數(shù)房企報(bào)告期內(nèi)“以價(jià)換量”,一季度業(yè)績出現(xiàn)大幅增長。1-3月,集團(tuán)物業(yè)累計(jì)合約銷售金額約達(dá)1473.7億元,同比增長23.2%;累計(jì)合約銷售面積約1658.2萬平方米,同比增長約50.4%。3月份,合約銷售金額約為620.8億元,同比增長約13.1%;合約銷售面積約694.5萬平方米,同比增長35.5%。
針對已發(fā)布銷售數(shù)據(jù)的房企情況,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,受疫情影響,商品房銷售市場整體慘淡,特別是2月份基本處于停頓狀態(tài),3月份大部分城市也只恢復(fù)了6成,但房企的一季度數(shù)據(jù)整體并不算太差,多數(shù)房企一季度下滑幅度也只在20%至30%。需要注意的是,當(dāng)下的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)里有一部分是開發(fā)商將春節(jié)前的合同簽約轉(zhuǎn)向網(wǎng)簽程序的體現(xiàn),并非市場真實(shí)情況反映。相當(dāng)部分企業(yè)用重新定義成交的辦法獲得了一些簽約,預(yù)計(jì)后續(xù)這些簽約有可能面臨退房。
從全年銷售目標(biāo)進(jìn)度看,多數(shù)房企一季度銷售占比較小。以中國金茂為例,前3個(gè)月,公司累計(jì)取得簽約銷售金額共計(jì)260.55億元,簽約銷售建筑面積約156.66萬平方米。而其首席執(zhí)行官李從瑞此前表示,“金茂的現(xiàn)有土地貨值準(zhǔn)備非常充足,能夠充分滿足2020年2000億元、2021年2500億元的簽約銷售額目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。”按此計(jì)算,2020年一季度,中國金茂僅完成年度銷售目標(biāo)約13%。
拿地?cái)?shù)量銳減
克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,3月份,全國300城經(jīng)營性土地共成交1513幅,同比減少37.6%;成交建筑面積8664萬平方米,同比減少42.4%;成交金額2070億元,環(huán)比減少36.23%。
多數(shù)開發(fā)商3月份拿地態(tài)度趨于謹(jǐn)慎。有的開發(fā)商稱3月份一宗地也沒有拿,其中不乏排名靠前的龍頭房企。
以中國海外發(fā)展為例,公司近日披露了一季度物業(yè)銷售和土地收購情況。2020年前3個(gè)月,公司累計(jì)合約物業(yè)銷售金額約為597.16億元,同比下降11.7%;累計(jì)已售樓面面積約為330.58萬平方米,同比下降10.6%。3月份,公司共實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售為267.74億元,同比增加7%;相應(yīng)已售樓面面積約為149.61萬平方米,同比增長11.8%。前3個(gè)月,公司共收購?fù)恋乩塾?jì)應(yīng)占樓面面積約48.72萬平方米,累計(jì)應(yīng)付的土地出讓金約90.29億元。其中,3月份公司無新增土地。
值得注意的是,不少房企拿地謹(jǐn)慎的態(tài)度是從3月份才開始的,1月、2月拿地?cái)?shù)量一直處于高位。
對于此現(xiàn)象,多位房企內(nèi)部人士對中國證券報(bào)記者表示,房企拿地是前期規(guī)劃好的動(dòng)作。很多房企1月、2月拿地處于高位,主要是執(zhí)行前期拿地計(jì)劃,從結(jié)果看并沒有受到疫情影響。而房企3月份的拿地計(jì)劃,是在疫情期間制定的。由于疫情期間銷售出現(xiàn)斷崖式下跌,房企現(xiàn)金流和回款情況不及預(yù)期,因此不少房企縮減了3月份的拿地計(jì)劃。最后結(jié)果就是,雖然疫情有所緩和,但房企拿地情況不及預(yù)期。
頻現(xiàn)大額融資
銷售不及預(yù)期,不少房企為了償還前期債務(wù)及補(bǔ)充流動(dòng)資金,近期融資數(shù)量依然高企??硕鹧芯恐行慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2020年一季度,95家典型房企境內(nèi)外債券發(fā)行融資總額2746.96億元,達(dá)到2019年全年的36%。
單筆在百億元級別的融資頻現(xiàn)。4月7日,深交所披露顯示,廣州富力地產(chǎn)股份有限公司2020年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已反饋”。債券類別為小公募,債券規(guī)模不超過100億元(含100億元),采用分期發(fā)行的方式,其中首期發(fā)行規(guī)模不超過50億元(含50億元)。富力地產(chǎn)表示,募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后,擬全部用于償還公司已發(fā)行公司債券的到期及回售部分。
張大偉指出,隨著房企的銷售放緩,資金壓力加大,房企最近紛紛增加一切融資手段,盡量大額度融資。海外資本市場的動(dòng)蕩,基本封死了內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)海外融資的可能性,預(yù)計(jì)對于部分房企非常重要的海外融資將在未來一段時(shí)間接近歸零,少數(shù)融資也可能面臨高價(jià)的可能性。不過,最近境內(nèi)融資明顯放開,4月首周房企公開發(fā)行的內(nèi)地融資超過200億元,且呈現(xiàn)利率降低、數(shù)量增加的趨勢。