時至年中，中國樓市開始放慢腳步，成交節(jié)奏從年初的快速恢復，轉(zhuǎn)向穩(wěn)中微升。房地產(chǎn)市場避免了全面過熱。
去年下半年以來，全球普遍的低利率和貨幣寬松推動美國、德國、日本等主要國家房價大漲，中國樓市調(diào)控難度陡然上升。上半年，“房住不炒”的定位未改，其背后的調(diào)控決心更強。記者梳理發(fā)現(xiàn)，上半年，中國樓市至少迎來三記政策“重拳”。
第一記：房地產(chǎn)金融強監(jiān)管
研究表明，過度金融化是房地產(chǎn)的風險之源，業(yè)內(nèi)有“十次危機，九次地產(chǎn)”的說法。警惕于房地產(chǎn)的金融風險，今年上半年，房地產(chǎn)金融環(huán)境持續(xù)收緊。
一方面是違規(guī)流入房地產(chǎn)的經(jīng)營貸、消費貸等受到嚴查。一季度，北京、上海、廣州、深圳等多地表示嚴查違規(guī)流入樓市的經(jīng)營貸，四地合計披露違規(guī)資金約10億元人民幣。6月，廈門房管局稱，查實2725筆共計17.93億元貸款違規(guī)流入樓市。
另一方面是二季度以來，部分城市房貸利率節(jié)節(jié)走高。2021年6月，房貸利率參考的5年期LPR為4.65%，已連續(xù)14個月保持不變。但重點城市首套和二套房利率不斷走高。當月，貝殼研究院監(jiān)測的72城主流首套房貸利率為5.52%，二套利率為5.77%，距離2019年11月份的高點已經(jīng)不遠。
今年開始實施的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度被視為房貸利率走高的重要原因。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，一季度銀行使用了大量的房地產(chǎn)貸款額度，因此，二季度銀行房貸額度受限，部分銀行上調(diào)房貸利率，延長放款周期。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資也被套上“緊箍咒”。據(jù)多家媒體報道，近期，央行將“三道紅線”試點房企商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍。與之密切相關的供應鏈融資也受到嚴控。此外，今年以來，房企融資的重要來源之一，房地產(chǎn)信托規(guī)模也持續(xù)壓降。
銀保監(jiān)會副主席梁濤6月表示，資金過度流入房地產(chǎn)市場問題得到初步扭轉(zhuǎn)。隨著信貸環(huán)境收緊，4月起新房、二手房市場均呈現(xiàn)高位回調(diào)態(tài)勢。
第二記：嚴禁炒作學區(qū)房
一直以來，學區(qū)房都居于樓市“金字塔”頂層，房價易漲難跌。今年4月底的中央政治局會議罕見“點名”學區(qū)房，明確提出“要防止以學區(qū)房等名義炒作房價”。
此后，包括廣州、重慶、廈門、成都、大連、西安等在內(nèi)的多個城市出手，整治學區(qū)房亂象。一些城市還陸續(xù)出臺“多校劃片”“校額到?！薄敖處熭啀彙钡冉逃母镎撸瘜W區(qū)房概念。
以北京為例，今年，北京教育資源最為集中的三個區(qū)東城、西城和海淀，均執(zhí)行了嚴厲的“多?！闭摺！百I房”跟“上好學?！敝g的“等號”被拿走。北京市西城區(qū)的知名學區(qū)如德勝、月壇、金融街等受到較大沖擊，部分業(yè)主已開始下調(diào)掛牌價。
上海市教委此前也公布了新的招生錄取方案，市實驗性示范性高中招生名額50%以上分配到區(qū)、到校。買了高價學區(qū)房就能上好高中的確定性被進一步削弱。
近期，北京、上海、深圳等地部分學區(qū)房出現(xiàn)降溫跡象。
第三記：土地集中供應
“集中供地”是2021年樓市的“新事物”。今年年初，自然資源部提出，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應。6月29日，22個重點城市完成今年首批集中供地，成交金額超萬億元。不過，克爾瑞研究中心指出，除了長春、青島等少數(shù)城市整體熱度較低外，大部分城市首輪集中拍地市場熱度均延續(xù)高位。
這一新政策有望繼續(xù)完善。該機構(gòu)認為，在取得集中拍地有相關經(jīng)驗之后，預計第二、三次集中出讓地塊的體量較第一次有所增加，供地節(jié)奏或?qū)⒚黠@加快，尤其是土拍細則調(diào)整之下，中小房企的拿地機會也會增加。
值得注意的是，上半年，除限購、限貸、限價、限售、設立二手房參考價格等短期行政性調(diào)控外，影響樓市中長期的基礎性制度和長效機制建設提速?？藸柸鹧芯恐行亩辔谎芯繂T認為，房地產(chǎn)長效機制改革將步入“深水區(qū)”，租賃住房供給和房地產(chǎn)稅制改革提速的預期加強。
在此背景下，中指研究院常務副院長黃瑜表示，預計今年全年全國房地產(chǎn)市場銷售規(guī)模有望實現(xiàn)新突破，銷售面積或超18億平方米，銷售額有望達19萬億元人民幣。在政策的持續(xù)加碼下，商品房價格漲幅有望收窄，全年漲幅保持在6%左右。
