2023年行至年末，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)仍在震蕩中重新尋求平衡。一方面，行業(yè)新發(fā)展模式逐漸顯現(xiàn)出輪廓。另一方面，價(jià)量調(diào)整、市場(chǎng)信心修復(fù)、風(fēng)險(xiǎn)化解等，仍是轉(zhuǎn)型路上需要闖過(guò)的關(guān)隘。
新模式輪廓漸顯
梳理近三年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中針對(duì)房地產(chǎn)的表述，不難看出，中國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的探索不斷深入。
2021年，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提“探索新的發(fā)展模式”。2022年，相關(guān)提法轉(zhuǎn)變?yōu)椤巴苿?dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡”。2023年更進(jìn)一步，會(huì)議提出“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，不僅構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式的進(jìn)程不斷向前推進(jìn)，方式也逐步明確。
中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人近日表示，這是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。要在推進(jìn)“三大工程”(保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造)建設(shè)中，加大保障性住房建設(shè)和供給，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。同時(shí)，要針對(duì)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展面臨的突出矛盾和問(wèn)題，完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式奠定良好的體制基礎(chǔ)。
構(gòu)建新模式的“突破口”
加大保障性住房建設(shè)和供應(yīng)、構(gòu)建新的住房供應(yīng)體系被視為構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要著力點(diǎn)之一。過(guò)去二十多年來(lái)，與“高歌猛進(jìn)”的商品房市場(chǎng)相比，中國(guó)保障房體系發(fā)展顯得較為不足。將這條短板補(bǔ)上，才能真正讓商品房和保障房“兩條腿一起走路”。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，加大保障房建設(shè)和供應(yīng)可以實(shí)現(xiàn)供給側(cè)“大騰挪”，在滿足低收入人群需求的同時(shí)，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定行業(yè)體量。
另一個(gè)突破口在于“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度”。中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，后續(xù)需要完善的基礎(chǔ)性制度可能包括商品房預(yù)售制度，租購(gòu)并舉，存量盤活以及土地、金融、財(cái)稅等配套制度。這些也是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，完善基礎(chǔ)性制度將主要圍繞“人、房、地、錢”四個(gè)字。中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹此前表示，要從要素資源科學(xué)配置入手，以人定房，以房定地、以房定錢，防止市場(chǎng)大起大落。
近期“先立后破”被高層會(huì)議多次提及。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這可能也是房地產(chǎn)新舊模式轉(zhuǎn)換的重要原則。陳文靜表示，如果明年房地產(chǎn)政策能夠協(xié)同發(fā)力，包括在需求端繼續(xù)優(yōu)化限制性政策，在供給端支持房企合理融資需求、化解企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)加快推進(jìn)“三大工程”建設(shè)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步實(shí)現(xiàn)筑底企穩(wěn)。
化解房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
逐步修復(fù)信心、化解風(fēng)險(xiǎn)是中國(guó)房地產(chǎn)新發(fā)展模式建立過(guò)程中需要闖過(guò)的關(guān)鍵一關(guān)。李宇嘉認(rèn)為，只有防住風(fēng)險(xiǎn)，才能為打造新模式、尋找新動(dòng)力、確保行業(yè)平穩(wěn)著陸創(chuàng)造機(jī)會(huì)。
中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)做到不抽貸、不斷貸、不惜貸，更好支持剛性和改善性住房需求。要切實(shí)加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，確保在建項(xiàng)目順利完成。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，“一視同仁”意味著民營(yíng)房企的融資支持通道將擴(kuò)大，有利于改善房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期。李宇嘉也表示，金融機(jī)構(gòu)防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不等于一味地收縮，惜貸甚至抽貸，而應(yīng)該貫徹“一視同仁”，基于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估來(lái)決定是否給予貸款。這樣才能通過(guò)支持該支持的、壓縮該壓縮的，在實(shí)現(xiàn)行業(yè)穩(wěn)定的同時(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)逐漸控制下來(lái)。
除了外部“輸血”外，房地產(chǎn)業(yè)還需要穩(wěn)定預(yù)期、逐步恢復(fù)內(nèi)部“造血”能力。近日，北京、上海相繼出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，降低購(gòu)房者置業(yè)門檻和購(gòu)房成本。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這釋放了相關(guān)樓市政策進(jìn)一步調(diào)整的信號(hào)，或助推整體樓市加速筑底企穩(wěn)。
