在剛剛過去的2018年，國內(nèi)各地樓市調(diào)控政策不斷加碼，調(diào)控范圍也從一線和熱點(diǎn)二線城市為主，擴(kuò)展到廣大的三四線城市。在加碼的同時，也有部分城市對先前出臺的調(diào)控政策進(jìn)行了部分調(diào)整。例如，菏澤取消限售，廣州放寬商服類物業(yè)銷售限制等。

　　在去年12月24日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部對2019年樓市調(diào)控明確提出“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。對于未來房地產(chǎn)市場政策，業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)和專家均表示，部分城市存在政策調(diào)整的可能性，但這不意味著調(diào)控放松，更不意味著“房住不炒”的定位發(fā)生改變。

　　堅(jiān)持“房住不炒”

　　調(diào)控的主基調(diào)貫穿了2018年全年，在中央層面，去年多次會議都在著力強(qiáng)調(diào)“房住不炒”這一定位。

　　去年3月“兩會”期間，政府工作報告重申“房住不炒”，提出落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　去年7月底，中央政治局會議提出要下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅(jiān)決遏制房價上漲。隨后，住建部約談部分城市主要負(fù)責(zé)人，要求嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒作，“堅(jiān)決遏制房價上漲”被再一次強(qiáng)調(diào)。

　　在年中調(diào)控政策密集出臺的階段，6月底國家七部委在國內(nèi)30座城市聯(lián)合開展治理樓市亂象專項(xiàng)行動，一個月后，住建部公布了20家違法違規(guī)房企和中介機(jī)構(gòu)，違法違規(guī)行為涉及“黑中介”、捂盤惜售、未批先售、虛假宣傳等方面。

　　國家堅(jiān)持“房住不炒”，在要求堅(jiān)決遏制房價上漲的同時，對熱點(diǎn)城市調(diào)控政策也在不斷加碼。

　　以深圳為例，去年3月底，深圳“三價合一”政策落地。到了6月，深圳明確今后住房供應(yīng)體系建設(shè)方向，人才房、安居房、公租房比重將占新增住房供應(yīng)總量的60%左右。7月時，深圳出臺樓市政策，新政包含暫停企事業(yè)單位、社會組織等法人單位在本市購買商品住房，新建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途，新購商品房三年禁售等多項(xiàng)措施，并對離婚購房進(jìn)行限制。

　　根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)，去年全國各地調(diào)控頻次高達(dá)367次，其中最密集時間段在5月至8月，僅5月就高達(dá)67次。

　　部分城市政策調(diào)整

　　調(diào)控的主基調(diào)始終沒有放松，但在2018年，因地制宜、因城施策的調(diào)控方針逐步在各個城市得以實(shí)施。

　　去年12月18日，山東菏澤發(fā)文宣布取消此前實(shí)施的新購住房限制轉(zhuǎn)讓的措施，至此，菏澤此前出臺的“限售令”在實(shí)施14個月后被取消。而在菏澤之前，蘭州、太原等地也曾對樓市調(diào)控政策進(jìn)行過調(diào)整。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，之前出臺的部分政策過于嚴(yán)厲，部分城市會有政策微調(diào)的可能性。

　　在廣州，樓市政策同樣出現(xiàn)了變化。去年10月中旬，廣州市住建委宣布，在保持調(diào)控力度不放松以及成交價格穩(wěn)定運(yùn)行的前提下，對新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價格指導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)拆分價格報備，該政策被解讀為“雙合同”終結(jié)，此后廣州各地新建商品住宅項(xiàng)目逐步改為單合同銷售。

　　去年12月，廣州宣布對商服類物業(yè)政策調(diào)整，規(guī)定2017年3月30日前（含當(dāng)日）土地出讓成交的商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售對象不再限制為“法人單位”，這令不少公寓項(xiàng)目開始“解限”。

　　隨后，廣州又對住房公積金政策進(jìn)行了更新，其中，提取方面規(guī)定滿足包括廣州毗鄰城市購買擁有所有權(quán)的自住住房等若干條件之一的，可以提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額，而在幾個月前，廣州曾規(guī)定非本市和非本人及配偶戶籍所在地購房暫停提取公積金。

　　對于近段時間樓市政策的調(diào)整，多家機(jī)構(gòu)和分析人士都認(rèn)為，這并非意味著對樓市的調(diào)控放松。張大偉認(rèn)為，雖然最近出現(xiàn)了部分城市的微調(diào)，但整體看，基本原則依然不會改變，遏制房價上漲的決心不會發(fā)生改變。

　　不變中的變化

　　2018年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中提出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。

　　去年12月24日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的“三穩(wěn)目標(biāo)”，指出要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。堅(jiān)持因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市主體責(zé)任，加強(qiáng)市場監(jiān)測和評價考核，切實(shí)把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處。

　　對此，張大偉認(rèn)為，短短不到10天時間內(nèi)，從中央經(jīng)濟(jì)工作會議到各地房地產(chǎn)微調(diào)政策已經(jīng)超10次，這些政策內(nèi)容基本決定了2019年房地產(chǎn)政策的走勢和方向。同時他指出，再次明確要求房住不炒，代表了全國房地產(chǎn)的調(diào)控力度將依然維持之前的高溫狀態(tài)。

　　陽光資管首席戰(zhàn)略官邱曉華在幾天前的一次公開活動中提出，2019年房地產(chǎn)政策環(huán)境或呈現(xiàn)出“不變中有變化”“緊中有松”的特點(diǎn)，“調(diào)控總方向仍堅(jiān)持平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)持‘房住不炒’，但調(diào)控內(nèi)涵正在發(fā)生改變”。

　　克而瑞研究中心預(yù)計(jì)，未來因城施策、一城一策的政策主基調(diào)未變。一方面商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的城市，調(diào)控政策將貫穿更長的周期；另一方面商品住房庫存量較大的城市，調(diào)控政策或?qū)⒂兴山?，甚至不排除刺激性政策再度登場的可能性，以期加快庫存去化?/p>

　　基于此，克而瑞研究中心認(rèn)為，2019年更多的政策自主權(quán)將被下放，根據(jù)實(shí)際情況，各地可以及時調(diào)整政策走向，以便提高政策的針對性及有效性。同時，“房住不炒”的政策主基調(diào)不會實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，“‘房住不炒’也代表了未來樓市政策將依然打擊投機(jī)，保護(hù)真實(shí)居住，未來微調(diào)的政策也有利于剛需”，張大偉說。