處置海外資產(chǎn)背后，是“三道紅線”監(jiān)管帶來的壓力。1月26日，2021年銀保監(jiān)會(huì)工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度和重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理規(guī)定。新華財(cái)經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，過去半年時(shí)間，一二線房企“降檔”意愿強(qiáng)烈，并使出處置海外資產(chǎn)、7折賣房等方式“花式”降負(fù)債?！叭兰t線”中，現(xiàn)金短債比成最容易的突破口。 “集中供地”等政策或?qū)⑦M(jìn)一步強(qiáng)化房企分化趨勢(shì)。

　　處置海外資產(chǎn)、7折賣房房企“花式”降負(fù)債

　　綠地債務(wù)頗受關(guān)注。截至2019年末，綠地控股總負(fù)債突破萬億，達(dá)到10143億元，剔除預(yù)收賬款后仍高達(dá)6332億元，同期資產(chǎn)總額11457億元。截至2020年三季度末，綠地控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.38%、凈負(fù)債率為183.45%、現(xiàn)金短債比為0.78，屬于踩中“三道紅線”的紅檔房企。

　　“三道紅線”是指監(jiān)管層于2020年針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)下達(dá)的融資新規(guī)，即房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不小于1。降負(fù)債、去杠桿，綠地控股多管齊下。

　　根據(jù)踩線情況，房企劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔。綠色檔房企沒有指標(biāo)“越線”，有息負(fù)債年增速上限為15%；一個(gè)指標(biāo)越線和兩個(gè)指標(biāo)越線的企業(yè)，分別歸為黃色檔和橙色檔，有息負(fù)債年增速上限為10%和5%；三個(gè)指標(biāo)均越線的房企歸為紅色檔，不能新增有息債務(wù)。

　　新冠肺炎疫情加劇了企業(yè)的債務(wù)壓力?！耙咔閷?duì)我們的影響比較大，商業(yè)地產(chǎn)和辦公地產(chǎn)首當(dāng)其沖，差不多都下滑了三分之一，連一線城市的辦公租金都下滑了20%-30%，一線城市辦公樓的銷售也下滑了20%-30%，商辦整體少了四百多億的收入?！本G地控股董事長、總裁張玉良表示。

　　上海地產(chǎn)研究院分析，大基建項(xiàng)目前期墊款多、回款周期長，綠地業(yè)績下滑或與近幾年嘗試多元化發(fā)展轉(zhuǎn)型有關(guān)。

　　在監(jiān)管紅線下，綠地加快處置海外資產(chǎn)步伐。“濟(jì)州島第一高樓”夢(mèng)想大廈項(xiàng)目于2020年11月5日正式竣工并交付，回收了約41億元的資金。綠地方面表示，項(xiàng)目竣工后，將交由合作方韓國樂天觀光持有運(yùn)營，這有助于提高資金回籠速度，實(shí)現(xiàn)較好經(jīng)濟(jì)效益。

　　張玉良表示，近期陸續(xù)實(shí)現(xiàn)資金回籠，也將進(jìn)一步強(qiáng)化綠地的現(xiàn)金流，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營韌性，為今年業(yè)績穩(wěn)健增長提供助力。

　　恒大降低負(fù)債在一定程度上靠降價(jià)促銷。2020年，恒大銷售均價(jià)為8945元/平方米，較2019年的1.03萬元/平方米，下降了13%，相當(dāng)于2019年的房價(jià)整體打了八七折。

　　2020年“金九銀十”，恒大推出樓盤7折特大優(yōu)惠。9月1日至10月8日38天時(shí)間，恒大累計(jì)銷售1416億元，創(chuàng)同期歷史新高。2021年初，恒大又推出“78折買房”優(yōu)惠，也是為了回流現(xiàn)金降負(fù)債。

　　市場(chǎng)分析表示，降價(jià)促銷是降負(fù)債最直接、最有效手段。降價(jià)促銷既可快速增加企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流，又可及時(shí)償還有息負(fù)債，降低財(cái)務(wù)成本，且現(xiàn)金流入對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率以及現(xiàn)金短債比，都能起到良好的修復(fù)作用。

　　現(xiàn)金短債比轉(zhuǎn)綠成房企降負(fù)債突破口

　　根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2020年三季度，招商蛇口、首開股份、華僑城、大悅城等房企成功降檔；2020年年底，金科、陽光城、藍(lán)光等房企成功降檔；2021年2月末，綠地也稱提前“轉(zhuǎn)綠”達(dá)標(biāo)。

　　2020年12月8日，綠地控股方面披露，以自有資金約89億元，按期足額完成2015年公司債券（第一期）2020年本息兌付。張玉良說，2020年下半年至今，綠地圍繞中央及有關(guān)部委制定的房地產(chǎn)金融審慎管理制度要求，主動(dòng)有計(jì)劃、分步驟、多管齊下主動(dòng)降負(fù)債、去杠桿、優(yōu)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)步下調(diào)整體信貸成本，著重加強(qiáng)資金管理，持續(xù)提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力和經(jīng)營韌性。

　　總體來看，房企為實(shí)現(xiàn)降檔主要圍繞“開源”和“節(jié)流”兩方面進(jìn)行，包括營銷促回款、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、分拆資產(chǎn)上市、放緩?fù)顿Y節(jié)奏、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)等。“三道紅線”中，現(xiàn)金短債比僅涉及貨幣資金和短期有息負(fù)債，改善難度最低。房企可通過加快資金回籠、適度調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)的方式增加貨幣資金和減少短期有息負(fù)債，實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)改善這一指標(biāo)。

　　3月12日，融創(chuàng)中國發(fā)布2020年度業(yè)績報(bào)告顯示，2020年，融創(chuàng)中國凈負(fù)債率由2019年底的172.3%降至96%；現(xiàn)金短債比由0.57上升至1.08，降負(fù)債成效初顯，但仍“踩中”一道紅線。融創(chuàng)中國執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德說，未來將通過提升銷售額、增加凈資產(chǎn)來進(jìn)一步降低負(fù)債率，預(yù)計(jì)2022年將剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)降至監(jiān)管紅線之下。

　　3月16日晚間，越秀地產(chǎn)發(fā)布2020年度業(yè)績報(bào)告顯示，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約462.3億元，同比增長約20.6%；毛利約116.3億元，同比下降約11.4%；毛利率為25.1%，較上年同期下降約9.1個(gè)百分點(diǎn)；核心凈利潤約為40.2億元，同比增長約14.6%；歸屬公司擁有人凈利潤約42.5億元，同比增長21.9%。

　　目前，越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.2%，較上年同期下降約6.8個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為61.6%，較2019年末下降約23.4個(gè)百分點(diǎn)；非受限現(xiàn)金短債比為1.70。

　　綠地內(nèi)部指定“三年三步走”去杠桿計(jì)劃，以從2021年起三年每年6月30日為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，主要圍繞現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率、剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率三大指標(biāo)設(shè)置階段性目標(biāo)，三年后實(shí)現(xiàn)全面“達(dá)標(biāo)”。據(jù)悉，下一步，綠地內(nèi)部將圍繞六大核心措施，有計(jì)劃、分步驟、多管齊下主動(dòng)降負(fù)債去杠桿，一是主動(dòng)壓減有息負(fù)債規(guī)模，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。包括壓縮短期借款占比，增加中長期借款占比；加快去化商業(yè)、辦公、酒店等存量大宗資產(chǎn)，進(jìn)一步收縮海外房地產(chǎn)項(xiàng)目等；二是聚焦成長性地區(qū)，優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，提高土地投資質(zhì)量；三是根據(jù)市場(chǎng)情況以銷定產(chǎn)，靈活調(diào)整生產(chǎn)供應(yīng)節(jié)奏；四是加快銷售資金回籠，進(jìn)一步加強(qiáng)應(yīng)收賬款催收清欠工作；五是加快已售項(xiàng)目建設(shè)和交付結(jié)轉(zhuǎn)；六是積極充實(shí)企業(yè)資本金，提升資本實(shí)力。

　　業(yè)內(nèi)：切忌為降檔犧牲長遠(yuǎn)發(fā)展

　　今年一季度是償債高峰，有業(yè)內(nèi)人士對(duì)新華財(cái)經(jīng)表示，“房企要順利渡過償債高峰，還是需要依賴融資”。

　　安信證券發(fā)布于2月26日的研報(bào)顯示，在2021年，民企地產(chǎn)債的到期規(guī)模為2397.8億元，占比51.6%，同比減少14.6%；國企地產(chǎn)債到期規(guī)模為2246億元，占比48.4%，同比增加8.3%。截至2月19日，地產(chǎn)債總體發(fā)行規(guī)模為695.4億，同比增長88%。其中國企發(fā)行規(guī)模為436.22億元，占比63%；民企發(fā)行規(guī)模為259.2億元，占比為37%。

　　一方面，房企降低負(fù)債“緊箍”不斷收緊，另一方面，全國樓市熱度不減。

　　國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2月，上海、北京、廣州、深圳二手房價(jià)格環(huán)比漲幅居全國前四位，四個(gè)一線城市房價(jià)漲幅齊居前四尚屬首次。新建商品住宅方面，一二線城市的銷售價(jià)格分別環(huán)比上漲0.5%和0.4%，漲幅分別環(huán)比回落0.1個(gè)百分點(diǎn)和持平；三線城市的銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅環(huán)比擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅方面，一三線城市的銷售價(jià)格分別環(huán)比上漲1.1%和0.2%，漲幅分別環(huán)比回落0.2個(gè)百分點(diǎn)和0.1個(gè)百分點(diǎn)；二線城市銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅環(huán)比1月持平。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院長張波說，今年以來，深圳、上海等城市的調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，堵漏洞、控金融、打炒作的信號(hào)十分明顯。不但一線城市，二三線熱點(diǎn)城市的調(diào)控也不斷加碼，向市場(chǎng)釋放出明確的信號(hào)，對(duì)樓市穩(wěn)定，尤其是房價(jià)穩(wěn)定起到重要作用，同時(shí)值得關(guān)注的是，金融側(cè)和土地側(cè)的長效機(jī)制落地，對(duì)于市場(chǎng)的影響則更為深入和長遠(yuǎn)。因此，今年房價(jià)保持穩(wěn)定大格局的確定性強(qiáng)，但各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化還將持續(xù)，整體房價(jià)穩(wěn)定性的背景下，不同城市不同板塊的房價(jià)波動(dòng)性依然會(huì)存在。

　　此外，房企的另一重壓力來源于供地模式變化。當(dāng)下多個(gè)城市開始集中供地，一年僅供地兩次或三次。

　　孫宏斌說，土地“兩集中”政策初衷是增加土地供應(yīng)、提高土地市場(chǎng)透明度?！啊兰t線’管企業(yè)、央行‘兩道紅線’管銀行，土地‘兩集中’政策管政府。”

　　業(yè)內(nèi)提醒，現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率、剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率這“三道紅線”破解難易程度依次遞增，房企在“降檔”過程中更應(yīng)關(guān)注是否與企業(yè)整體發(fā)展步調(diào)相吻合，切忌為追求短期利益而犧牲長遠(yuǎn)發(fā)展動(dòng)力。