樓市“小陽(yáng)春”之后，房企相繼發(fā)布了上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。顯然，2019年的上半年，他們過(guò)得并不輕松。與過(guò)去兩年更不可同日而語(yǔ)。
7月2日，萬(wàn)科公告，1-6月，萬(wàn)科合同銷(xiāo)售金額為3340億元，同比增長(zhǎng)9.63%。
這是碧萬(wàn)恒三巨頭中唯一一家同比增長(zhǎng)的。前6月，碧桂園、恒大銷(xiāo)售額均出現(xiàn)了5%左右的下滑。
相比2018年，房企2019上半年的整體銷(xiāo)售漲幅明顯放緩，龍頭房企全面同比下調(diào)，市場(chǎng)開(kāi)始退燒。
上半年，融資通道收緊、多地調(diào)控持續(xù)，銷(xiāo)售成了房企最重要的現(xiàn)金來(lái)源。但從目前銷(xiāo)售成績(jī)來(lái)看，并不理想：超五成房企銷(xiāo)售目標(biāo)不達(dá)50%，壓力傳遞至下半年。
受樓市調(diào)控影響，三四線城市銷(xiāo)售承壓，下半年，以三四線為主要市場(chǎng)的房企，面臨的問(wèn)題更加嚴(yán)峻。
銷(xiāo)售增速放緩
在上半年“房住不炒”、調(diào)控趨緊的背景下，房企紛紛交出了自己的成績(jī)單。
6月單月，恒大合約銷(xiāo)售金額約為502.6億元，與去年保持同一水平，微升0.4%。萬(wàn)科銷(xiāo)售業(yè)績(jī)663.9億元，同比增長(zhǎng)1.16%，創(chuàng)今年以來(lái)單月紀(jì)錄。碧桂園賣(mài)了820億（克而瑞全口徑金額），創(chuàng)了單月新高。
單月業(yè)績(jī)飄紅，難掩上半年增速的下滑。
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，1-6月，碧桂園實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售約3920億元，同比下滑5%；恒大銷(xiāo)售額為2928.7億元，同比跌幅為3.72%。
整體來(lái)看，行業(yè)銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)也在下行。
中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)顯示，1-6月，147家房企銷(xiāo)售額超過(guò)50億，較去年增加9家，增速降低3個(gè)百分點(diǎn)；合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額58537億元，平均銷(xiāo)售額398.2億元，同比增長(zhǎng)10.3%，增速同比放緩15.3個(gè)百分點(diǎn)。
此外，大面積的房企銷(xiāo)售目標(biāo)不達(dá)50%。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，在公布2019年銷(xiāo)售目標(biāo)的39家房企中，只有14家達(dá)到了50%及以上的完成度。
在12家千億房企中，完成度在50%以上的只有中海地產(chǎn)、招商蛇口兩家，分別為55.9%、50.6%。恒大、融創(chuàng)、保利、中海的銷(xiāo)售目標(biāo)完成率均值為47.8%，其中，最低的是融創(chuàng)中國(guó)，僅有38.9%。
完成率低于40%的還有綠城中國(guó)、富力地產(chǎn)、花樣年，花樣年以36.6%位于完成度末位。而規(guī)模體量龐大的碧桂園、萬(wàn)科索性不設(shè)置銷(xiāo)售目標(biāo)。
與往年不同的是，今年很多房企有了銷(xiāo)售“窗口期”和“搶收”的意識(shí)，一季度和6月份就是很明顯的窗口期。
一季度，泰禾、恒大等進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)，提升了銷(xiāo)售額；6月份，為沖刺半年度業(yè)績(jī)目標(biāo)，房企積極加大了推案及營(yíng)銷(xiāo)力度，單月操盤(pán)業(yè)績(jī)環(huán)比提升超23%。
中指研究院指出，進(jìn)入2019年下半年，房企將加大供貨力度，或能有效推進(jìn)銷(xiāo)售目標(biāo)完成率。
銷(xiāo)售放緩?fù)瑫r(shí)，房企行業(yè)排名也發(fā)生明顯變化。龍頭房企中華夏幸福、綠城、泰禾等房企受資金承壓，出現(xiàn)了排名下滑的情況。
其中，華夏幸福在2018年上半年排第10位，今年上半年滑落至第22位，較去年少賣(mài)185億元；泰禾從去年的17位降至27位，上半年銷(xiāo)售額比去年同期減少118億元。
補(bǔ)位的是保利發(fā)展、招商蛇口、及陽(yáng)光城等。提出重返行業(yè)前三的保利發(fā)展，以2387.3億元超越融創(chuàng)中國(guó)排名第4；招商蛇口跨入千億俱樂(lè)部，由去年的第13位升至第11位；陽(yáng)光城以900億銷(xiāo)售額業(yè)績(jī)，從第16名提升至第13名。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，上半年房企銷(xiāo)售放緩，很大程度上與政策收緊有關(guān)，他指出，5月份全國(guó)市場(chǎng)繼續(xù)分化，特別是部分城市政策再次出現(xiàn)收緊，價(jià)格變化后，市場(chǎng)需求有所觀望，出現(xiàn)了成交量上漲乏力。
億翰智庫(kù)預(yù)測(cè)，下半年調(diào)控不排除加碼的可能。整體來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)調(diào)控仍應(yīng)保持敬畏，對(duì)政策放松不應(yīng)有過(guò)于樂(lè)觀的預(yù)期；調(diào)控手段會(huì)由“因城施策”向“因城施策+因企施策”延伸。
行業(yè)分化加劇
房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的放緩，也導(dǎo)致市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提高，房企競(jìng)爭(zhēng)、分化加劇。
中信建投證券數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年Top3房企累計(jì)銷(xiāo)售額為 10070億元，同比下滑1.2%；中小房企增速則保持與 4、5月基本持平，增幅約為20%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，2019年市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)中型房企激烈競(jìng)爭(zhēng)的局面。
據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，TOP100房企中，TOP3房企權(quán)益金額集中度達(dá)10.5%，同比提升0.8個(gè)百分點(diǎn)；前10、30、50名房企集中度也有明顯上升。
而排名50以后的房企，大多存在成交回落、銷(xiāo)售難度加大的問(wèn)題，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)已不再明顯。
此外，從區(qū)域和城市來(lái)看，一線城市成交規(guī)模同比大幅增加，三四線城市銷(xiāo)售退燒明顯。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2019年上半年，一線城市商品住宅月均成交57萬(wàn)平方米左右，同比增長(zhǎng)38.5%，三線代表城市上半年月均成交規(guī)模約30萬(wàn)平方米，同比下降12%，降幅在各線中最為顯著。
對(duì)此，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，上半年城市之間的表現(xiàn)出現(xiàn)分化，主要原因是房地產(chǎn)發(fā)展開(kāi)始步入平穩(wěn)發(fā)展階段，購(gòu)房變得更為理性，因此作為住房擁有率較高的三四線城市，成交量下降也較多。
張大偉指出，雖然上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”，但整體以“穩(wěn)”字當(dāng)頭。
他表示，整體來(lái)看，今年第二季度部分城市樓市活躍度相比3月份有所降溫，雖然房企在6月增加供應(yīng)沖刺半年報(bào)，但整體預(yù)計(jì)房企在未來(lái)7-8月淡季的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)依然壓力非常大。
中國(guó)指數(shù)研究院表示，近期銀保監(jiān)會(huì)及央行針對(duì)房企頻繁發(fā)債及利率持續(xù)走低現(xiàn)象及時(shí)發(fā)聲，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)。且部分城市提高房貸利率，下半年房地產(chǎn)行業(yè)資金環(huán)境可能會(huì)依然偏緊，房企將進(jìn)一步承壓。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提醒，這兩年各大企業(yè)風(fēng)波不斷，若是部分房企資金等層面出現(xiàn)問(wèn)題，還需關(guān)注洗牌的風(fēng)險(xiǎn)。
