近期上市房企密集公布11月份銷售業(yè)績，多數(shù)房企年底“搶收”效果明顯，11月份銷售額大幅增長，帶動前11月份銷售總金額大幅提升。世茂房地產(chǎn)、龍湖集團、陽光城等房企已經(jīng)超額完成全年銷售目標。
在前11個月銷售整體良好的情況下，房企拿地規(guī)模也同步增長，全國30個大中城市土地出讓規(guī)模創(chuàng)下歷史新高，其中第二梯隊的房企搶地堅決。
項目銷售情況良好
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，已發(fā)布11月份銷售業(yè)績的房企中，近8成銷售金額實現(xiàn)同比增長。其中，越秀、中南置地、奧園、碧桂園等銷售額同比增幅較大。越秀房地產(chǎn)11月份共實現(xiàn)銷售金額78億元，同比增長達202%，暫列第一。
不少房企已提前超額完成全年銷售目標?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2019年前11月，世茂房地產(chǎn)、龍湖集團、陽光城、金科、禹洲、中梁、寶龍等房企已提前完成全年銷售業(yè)績目標。
以世茂房地產(chǎn)為例，公司11月份合約銷售額約為305億元，同比增長60%；合約銷售面積為178.31萬平方米，同比增長61%。公司11月份平均銷售均價為每平方米17106元。2019年前11個月，世茂房地產(chǎn)累計合約銷售額約為2277.3億元，累計合約銷售面積為1277.83萬平方米，同比分別上升47%、36%。2019年世茂房地產(chǎn)的銷售目標為2100億元，截至11月底已超額完成年度目標。
部分一線梯隊房企11月份銷售有所放緩，但由于前期項目銷售情況較好，完成全年銷售目標“觸手可及”。以中國恒大為例，公司2019年11月份共實現(xiàn)銷售金額370.6億元，同比增長8.8%，環(huán)比下降59%。2019年前11個月，公司累計實現(xiàn)銷售金額5805.4億元，已完成全年銷售目標的97%。
土地市場高位運行
12月17日，財政部披露2019年11月份財政收支情況。在土地和房地產(chǎn)相關稅收中，契稅為5618億元，同比增長6.7%；土地增值稅為5862億元，同比增長12.4%；房產(chǎn)稅為2672億元，同比增長1.8%；耕地占用稅為1227億元，同比增長5.9%；城鎮(zhèn)土地使用稅為1977億元，同比下降10.3%。地方政府性基金預算本級收入為64365億元，同比增長10%，其中土地出讓收入同比增長8.1%。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，土地市場繼續(xù)高位運行。截至12月17日，2019年50個大中城市合計賣地3.97萬億元，同比上漲16.3%，刷新歷史紀錄。其中杭州合計出讓土地金額達到2709億元，位列第一。上海賣地1822億元，蘇州賣地1683億元，緊隨其后。另外，昆明、溫州等16個城市賣地金額超過500億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從全國土地市場看，2019年二季度明顯沖高，三季度在政策的影響下，土地市場有所退燒，但整體依然高位運行。
對于房企而言，最近幾個月，各地的土地市場約束條件相對減少，包括部分城市的土地限價、土地保證金、土地配套保障房都有所調整。在這種情況下，疊加部分城市的限價政策微調，開發(fā)商拿地積極性提高。從市場變化看，第二梯隊的房企搶地堅決。
張大偉預計，未來房地產(chǎn)市場走勢依然會出現(xiàn)分化。房企對非優(yōu)質土地定價會出現(xiàn)下調，但對優(yōu)質土地的爭搶依然激烈。雖然一二線城市調控政策嚴格，但對于房企來說，為了加大銷售額，依然會集中拿地。
從近期房企拿地情況看，不少頭部房企加大三四線城市的拿地力度。以華夏幸福為例，公司近日公告，11月1日至11月30日，公司下屬公司在河南省新鄭市、安徽省長豐縣、浙江省嘉善縣、湖北省孝感市、湖南省湘潭市合計獲得7宗地塊，土地面積合計約為19.5萬平方米，成交金額合計約為4.17億元。從地塊位置看，均為三四線城市。華夏幸福表示，上述土地使用權的獲取符合公司的土地儲備策略，有助于進一步提升公司未來的經(jīng)營業(yè)績，保障公司產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務及配套業(yè)務實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
三四線城市受關注
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，房企在整個四季度“搶收”的現(xiàn)象普遍，預計12月份商品房成交水平或有可能超過11月份。今年“金九銀十”成色不足，11月樓市降溫依然在延續(xù)。雖然人才政策在一定程度上提升各地樓市，尤其是三四線城市的熱度，使得房企以價換量得以持續(xù)。隨著年末返鄉(xiāng)高潮的到來，返鄉(xiāng)置業(yè)人群將帶動城市熱點切換，三四線城市將獲得更多關注。
張波稱，從11月份數(shù)據(jù)來看，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.9%和1.0%，漲幅較上月分別擴大0.2個百分點和0.5個百分點。隨著春節(jié)臨近，市場整體購房需求量會減少，房價在歲末年初很難有大起伏。
張波指出，未來房價穩(wěn)定依然是重中之重，對于過熱城市的調控仍會保持一定高壓，房價下行壓力較大的三四線及以下城市或有政策出臺。從58安居客線上平臺的調研數(shù)據(jù)來看，11月購房者信心指數(shù)為99.8，環(huán)比上升6.1%；經(jīng)紀人信心指數(shù)為102.6，環(huán)比下降1.3%，比10月1.7%的降幅有所收窄，可見用戶和經(jīng)紀人信心都有所回調。
張大偉表示，在三四線城市樓市依然相對低迷的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)把更多資金投入到一二線城市，導致一二線城市土地市場升溫，未來三四城市不排除有新的樓市政策出現(xiàn)。
