7月房企融資狀況仍未現(xiàn)明顯好轉。
據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年7月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為881.1億元，同比下降56.7%，環(huán)比下跌3.1%。
其中，信用債融資同比下降5.6%，環(huán)比上升7.2%；海外債融資同比下降98.0%，環(huán)比下降74.5%；信托融資同比下降85.5%，環(huán)比下降30.4%；ABS融資同比下降51.8%，環(huán)比下降1.8%。
“海外債、信托大幅回落是房企融資總額下降的主要原因，而民企償債狀況不佳，也影響了投資人對民企再融資能力的信心。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水對記者表示。
不過，其認為，7月信用債同比變動較小，已經(jīng)連續(xù)三個月發(fā)行額環(huán)比小幅正向增長，說明境內(nèi)債融資已經(jīng)進入平穩(wěn)時期。
從7月房企融資結構來看，境內(nèi)債仍處于主導地位。據(jù)信達證券統(tǒng)計，7月境內(nèi)債發(fā)行561.1億元，同比下降15.1%。境內(nèi)債發(fā)行主體仍以國企央企為主，除此之外還有龍湖等部分經(jīng)營情況良好的民營房企。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月發(fā)行債券的房企有15家，發(fā)債企業(yè)個數(shù)環(huán)比減少1家。其中萬科融資額度最高，合計64.0億元，平均融資利率3.1%；招商蛇口發(fā)行的一筆13億元的超短融利率僅為2.08%，為7月房企發(fā)行的所有債券中最低。
在海外債方面，中指院數(shù)據(jù)顯示，7月僅有卓越商管發(fā)行一筆海外債。海外債展期情況加劇，通過交換要約重新上市的金額達395.8億人民幣，占今年以來交換要約金額的52.9%，包括富力地產(chǎn)于2022年-2024年到期的美元債完成債務重組，寶龍地產(chǎn)完成交換要約發(fā)行2筆美元債等。
“預計海外融資將繼續(xù)以延長存量債務期限為主，在債務到期償還率不高、企業(yè)違約等情況下，新增融資額難以有所突破。”劉水告訴記者。
在融資成本方面，據(jù)中指院統(tǒng)計，2022年7月房地產(chǎn)行業(yè)平均融資利率為3.85%，同比下降1.28個百分點，環(huán)比下降0.19個百分點。其中信用債平均利率為3.29%，同比下降0.67個百分點，環(huán)比下降0.18個百分點；信托融資平均利率為7.67%，同比上升0.35個百分點。
“今年以來，其他渠道融資利率同比均為下降，僅信托利率同比為上升，是因為信托融資規(guī)模小、成本高，不再成為房企主要的融資渠道。7月單月房企信托融資自今年以來首次跌破百億，僅為84.8億元?！眲⑺Q。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，7月房企債券到期規(guī)模高達830億元，為下半年償債最高峰。多家出險企業(yè)為7月到期債務申請了展期，展期總額達135.3億元，占當月到期額的16.6%。
“7月有8家房企被境外評級機構下調(diào)主體評級，3家房企被下調(diào)展望，7筆境外債發(fā)生實質違約，違約本金合計18.61億美元，整體違約情況較上月有所惡化?！毙胚_證券分析師江宇輝表示。
劉水認為，近兩月持續(xù)有房企違約，說明市場信心仍未修復，但受監(jiān)管層一直強調(diào)“滿足房企合理融資需求”及各地行業(yè)支持性政策影響，融資環(huán)境有望改善。
值得關注的是，今年8月至年底，房地產(chǎn)行業(yè)償債規(guī)模將逐步下降，直至2023年1月償債規(guī)模才會再次上升，但壓力整體小于今年7月。
中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年8月-12月房企到期債務約3894億元，其中海外債占比1328.9億元。
”2022年8月將有34筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為492億元，環(huán)比減少33.5%。從到期債券規(guī)模來看，單筆金額最高的是金融街于2015年發(fā)行的40億元公司債?！翱硕鸱治鰩熤赋?。
